Με πρόσφατη απόφασή του, το Εφετείο Πειραιά απέρριψε αγωγή συνεκμισθώτριας ακινήτου που ζητούσε την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ, κρίνοντας ότι η αναπροσαρμογή με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη προϋποθέτει μεταβολή των συνθηκών μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, και όχι απλώς διαπίστωση ότι το συμφωνηθέν μίσθωμα υπήρξε εξαρχής χαμηλότερο της πραγματικής μισθωτικής αξίας του ακινήτου (ΜονΕφΠειρ 274/2026).
Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται σε κάθε ενοχή, ανεξαρτήτως πηγής της, και διέπει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων τόσο του οφειλέτη όσο και του δανειστή, λειτουργώντας τόσο ως συμπληρωματική όσο και ως διορθωτική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων, όταν λόγω ειδικών συνθηκών, όπως οι νομισματικές υποτιμήσεις ή διακυμάνσεις, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών. Παρέχεται, έτσι, στον δικαστή η δυνατότητα να προσδιορίσει, με αντικειμενικά κριτήρια, την παροχή κατά απόκλιση των συμφωνηθέντων. Ως αναγκαστικού δικαίου, η διάταξη εφαρμόζεται αυτεπαγγέλτως, απαιτείται όμως να αναφέρονται στην αγωγή ή την ένσταση τα περιστατικά από τα οποία προκύπτει η ανάγκη αναπροσαρμογής του οφειλόμενου ποσού, σε όση έκταση επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Το δικαστήριο ανέφερε, ενδεικτικά, ότι μεταβολή των συνθηκών αποτελούν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, τη συνδρομή των οποίων οφείλει, για την πληρότητα της αγωγής, να επικαλεστεί και να αποδείξει ο ενάγων.
Εν προκειμένω, η ενάγουσα, συγκυρία των επίδικων ακινήτων, ισχυρίστηκε ότι η εναγόμενη εταιρεία μίσθωσε τα ακίνητα αυτά έναντι μηνιαίου μισθώματος ύψους 890 ευρώ, ζήτησε δε την αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 4.241,65 ευρώ μηνιαίως, ισχυριζόμενη ότι το συμφωνηθέν μίσθωμα είναι εξαιρετικά χαμηλό και ότι ουδέποτε συμφώνησε η ίδια σε αυτό.
Το δικαστήριο έκρινε ότι η αγωγή είναι μη νόμιμη και απορριπτέα, διότι η ενάγουσα επικαλείται ότι το μίσθωμα είναι χαμηλό και δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου, γεγονός όμως που, κατά τους ίδιους τους ισχυρισμούς της, υφίσταται από την κατάρτιση της μίσθωσης. Ως εκ τούτου, λαμβάνοντας υπόψη ότι το επίδικο μίσθωμα στο ποσό των 890 ευρώ που συμφωνήθηκε από τα μέρη της μισθωτικής σχέσης ήταν από την αρχή της κατάρτισής της πολύ χαμηλότερο της πραγματικής αξίας του ακινήτου, το δικαστήριο έκρινε ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις μεταβολής των συνθηκών για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά το άρθρο 288 ΑΚ.
Απόσπασμα απόφασης
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη». Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα αν αυτή απορρέει από σύμβαση ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει απευθείας από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η αρχή που θεσμοθετείται με την διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων, τόσο του οφειλέτη, όσο και του δανειστή, οι οποίες απορρέουν από οποιαδήποτε ενοχή, λειτουργεί δε, τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων, ρήτρα, όσο και ως διορθωτική αυτών σε όσες περιπτώσεις ένεκα συνδρομής ειδικών συνθηκών, όπως είναι οι νομισματικές υποτιμήσεις ή διακυμάνσεις, μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών, παρέχοντας στο δικαστή τη δυνατότητα, όπως με βάση αντικειμενικά κριτήρια προσδιορίσει την παροχή κατά απόκλιση των συμφωνηθέντων, περιστέλλοντας ή επεκτείνοντας το συμφωνηθέν μέγεθος της, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Αναγκαία συνέπεια του χαρακτήρα της ΑΚ 288, ως αναγκαστικού δικαίου είναι ότι πρέπει να εφαρμόζεται αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο χωρίς την ανάγκη υποβολής ιδιαιτέρου αιτήματος. Πρέπει όμως, προκειμένου το Δικαστήριο να εφαρμόσει την διάταξη αυτή, να αναφέρονται στην αγωγή ή την ένσταση, σύμφωνα με το άρθρο 107 ΚΠολΔ, τα περιστατικά, από τα οποία προκύπτει η ανάγκη αναπροσαρμογής του οφειλόμενου ποσού, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και μάλιστα σε όση έκταση και σε όποιο μέρος επιβάλλεται από αυτές. Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 288 ΑΚ, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ αποτελούν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων καθώς και άλλοι λόγοι, την συνδρομή των οποίων οφείλει για την πληρότητα της σχετικής αγωγής να επικαλεστεί και να αποδείξει ο ενάγων (ΑΠ 765/2020 Νόμος).
Η υπό κρίση αγωγή με το ανωτέρω περιεχόμενο είναι μη νόμιμη και επομένως απορριπτέα διότι η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι το μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου είναι χαμηλό και δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου, γεγονός όμως που υφίσταται, όπως αναφέρει στην αγωγή της από την κατάρτιση της μίσθωσης, με την οποία και δυνάμει του επικαλούμενου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, καθορίστηκε στο ανωτέρω ποσό από την εκμισθώτρια προς όφελος της εναγόμενης εταιρείας. Επομένως και λαμβανομένου υπόψη ότι κατά τους ισχυρισμούς της το επίδικο μίσθωμα στο ποσό των 890 ευρώ που συμφωνήθηκε από τα μέρη της μισθωτικής σχέσης ήταν από την αρχή της κατάρτισής της πολύ χαμηλότερο της πραγματικής αξίας του ακινήτου, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της μεταβολής των συνθηκών για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τη διάταξη του άρθρου 288ΑΚ που επικαλείται η ενάγουσα.
Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο efeteio-peir.gr.
Πηγή: lawspot
