Ο ν. 5313/2026 εισάγει για πρώτη φορά ειδική δυνατότητα ρύθμισης με εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη και διατήρηση της κύριας κατοικίας. Ποιοι μπορούν να αξιοποιήσουν τη νέα διαδικασία, τι αποφασίζουν οι πιστωτές και πότε προστατεύεται το σπίτι από την αναγκαστική εκτέλεση.
Μια σημαντική αλλαγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών ενεργοποιείται από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, δημιουργώντας έναν νέο δρόμο για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα αλλά επιδιώκουν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους.
Με το άρθρο 14 του ν. 5313/2026, που προσθέτει νέες παραγράφους στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020, προβλέπεται πλέον η δυνατότητα να ενταχθεί σε πρόταση αναδιάρθρωσης η εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών. Ο ίδιος ο νόμος ορίζει ρητά ότι η νέα ρύθμιση τίθεται σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.
Πρόκειται για μια ουσιαστική μεταβολή στη λογική του εξωδικαστικού. Μέχρι σήμερα η συνολική ακίνητη περιουσία του οφειλέτη επηρέαζε καθοριστικά την πρόταση ρύθμισης. Με το νέο μοντέλο δημιουργείται η δυνατότητα να διαχωριστεί η κύρια κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και τα τελευταία να οδηγηθούν σε ρευστοποίηση, προκειμένου να στηριχθεί μια βιώσιμη ρύθμιση που θα επιτρέπει στον οφειλέτη να κρατήσει το σπίτι του.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Η νέα διαδικασία δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης αποφασίζει μονομερώς ποια ακίνητα θα πουλήσει και ποιο θα κρατήσει. Με την οριστική υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει την εκποίηση των άλλων ακινήτων του οφειλέτη, εκτός της κύριας κατοικίας, στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι, κατά τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της συγκεκριμένης ρύθμισης, ως αξία ακίνητης περιουσίας λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η πώληση των υπόλοιπων ακινήτων καταγράφεται ως όρος της σύμβασης αναδιάρθρωσης.
Ο οφειλέτης πάντως δεν είναι υποχρεωμένος να αποδεχθεί την αντιπρόταση. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι μπορεί να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.
Για ποιους η αντιπρόταση γίνεται υποχρεωτική
Ιδιαίτερη προστασία προβλέπεται για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών. Για όσους εμπίπτουν στην παρ. 3 του άρθρου 14 του ν. 4738/2020, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την αντιπρόταση που προβλέπει τη δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας.
Στις κατηγορίες αυτές περιλαμβάνονται αφενός οι ευάλωτοι οφειλέτες που πληρούν τα σχετικά κριτήρια και διαθέτουν τη σχετική βεβαίωση και αφετέρου ορισμένοι «επιλέξιμοι οφειλέτες» που πληρούν έως το διπλάσιο των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων του ευάλωτου οφειλέτη, με ληξιπρόθεσμες οφειλές τουλάχιστον 90 ημερών προς χρηματοδοτικούς φορείς και συνολικό ύψος έως 300.000 ευρώ.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η ρύθμιση περιορίζεται αποκλειστικά σε αυτούς. Για τους συγκεκριμένους οφειλέτες, όμως, η υποβολή της αντιπρότασης από τους πιστωτές δεν είναι απλώς δυνητική αλλά υποχρεωτική.
Πότε πραγματικά προστατεύεται η πρώτη κατοικία
Η σημαντικότερη συνέπεια έρχεται μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης. Εφόσον ο οφειλέτης αποδεχθεί την αντιπρόταση και τηρεί τη συμφωνία, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτήν δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα επ’ αυτής, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη.
Οι ήδη υπάρχουσες υποθήκες, προσημειώσεις και λοιπά εμπράγματα δικαιώματα, πάντως, δεν εξαφανίζονται. Η προστασία επίσης δεν είναι άνευ όρων. Αν ο οφειλέτης πάψει να τηρεί τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, ο περιορισμός της αναγκαστικής εκτέλεσης παύει και ενεργοποιούνται οι συνέπειες που προβλέπει ο νόμος για την αθέτηση της ρύθμισης. Μάλιστα, τα ποσά που είχαν ρυθμιστεί με τη σύμβαση που αθετήθηκε δεν μπορούν στη συνέχεια να ενταχθούν εκ νέου σε νέα αίτηση εξωδικαστικού μηχανισμού.
Τι γίνεται με τα άλλα ακίνητα
Η διατήρηση της κύριας κατοικίας έχει ως αντιστάθμισμα την οργανωμένη εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων που προβλέπονται στη συμφωνία.
Η διαδικασία ξεκινά, κατά κανόνα, με πρωτοβουλία του χρηματοδοτικού φορέα που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Αν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας με τη μεγαλύτερη απαίτηση.
Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω συμβολαιογράφου. Η τιμή πρώτης προσφοράς πρέπει να είναι ίση με την αξία του ακινήτου που έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με τους κανόνες του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Ο νόμος θέτει μάλιστα ένα ιδιαίτερα σύντομο χρονοδιάγραμμα: από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή μέχρι την εκποίηση πρέπει να μεσολαβούν τουλάχιστον 40 και το πολύ 60 ημέρες, χωρίς να υπολογίζεται στο διάστημα αυτό ο Αύγουστος.
Εάν ο πιστωτής που έχει την πρωτοβουλία δεν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από την κατάρτιση της σύμβασης αναδιάρθρωσης, μπορεί να την επισπεύσει άλλος συμβαλλόμενος πιστωτής.
Και δεύτερη ευκαιρία για ορισμένους παλαιούς οφειλέτες
Η νέα ρύθμιση συνοδεύεται και από ένα σημαντικό μεταβατικό «παράθυρο». Για έξι μήνες από την έναρξη ισχύος της διάταξης επιτρέπεται, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, η υποβολή νέας αίτησης και από οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν υπαχθεί στον εξωδικαστικό αλλά αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση λόγω μη καταβολής των οφειλόμενων ποσών. Η δυνατότητα επεκτείνεται, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, και σε πρόσωπα που είχαν ζητήσει κατά το παρελθόν υπαγωγή στον ν. 3869/2010, τον γνωστό «νόμο Κατσέλη».
Δεν είναι γενική ασυλία της πρώτης κατοικίας
Η νέα διάταξη χρειάζεται πάντως προσεκτική ανάγνωση. Δεν επαναφέρει ένα οριζόντιο καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας ούτε απαγορεύει γενικά τους πλειστηριασμούς. Δημιουργεί μια συγκεκριμένη συμβατική λύση μέσα στον εξωδικαστικό μηχανισμό: ο οφειλέτης μπορεί, εφόσον υπάρξει και γίνει αποδεκτή η σχετική αντιπρόταση, να ρυθμίσει τις οφειλές του και να κρατήσει την κύρια κατοικία του, διαθέτοντας προς ρευστοποίηση άλλα ακίνητα της περιουσίας του.
Για έναν οφειλέτη που, για παράδειγμα, διαθέτει το σπίτι στο οποίο ζει αλλά και ένα δεύτερο ακίνητο, ένα οικόπεδο ή άλλη ακίνητη περιουσία, ο εξωδικαστικός αποκτά από τις 21 Σεπτεμβρίου ένα νέο εργαλείο: Aντί η ύπαρξη πρόσθετης περιουσίας να λειτουργεί αποκλειστικά εις βάρος μιας βιώσιμης ρύθμισης, μπορεί πλέον να χρησιμοποιηθεί για την ικανοποίηση των πιστωτών, με στόχο να παραμείνει η κύρια κατοικία εκτός της ρευστοποίησης.
Το αν η νέα δυνατότητα θα εξελιχθεί πράγματι σε αποτελεσματικό μηχανισμό διάσωσης της πρώτης κατοικίας θα κριθεί στην πράξη, από τις αντιπροτάσεις των τραπεζών και των servicers, τις αξίες με τις οποίες θα εκποιούνται τα υπόλοιπα ακίνητα και, κυρίως, από το κατά πόσο η τελική μηνιαία ρύθμιση θα είναι πραγματικά βιώσιμη για τον οφειλέτη.
ΕΠΑΝΑΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΝΑΚΟΠΩΝ -ΒΓΗΚΕ ΤΟ Φ.Ε.Κ.
Νέα δεδομένα για χιλιάδες εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις
Η νέα υποχρεωτική διαδικασία αφορά εκκρεμείς σε πρώτο βαθμό ανακοπές κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης και κατά διαταγών πληρωμής.
Νέα δεδομένα δημιουργούνται για χιλιάδες εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις που αφορούν ανακοπές κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης και διαταγών πληρωμής, μετά τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της κοινής υπουργικής απόφασης που καθορίζει τη λειτουργία της ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας επαναπροσδιορισμού.
Ποιες υποθέσεις αφορά η νέα διαδικασία
Η νέα υποχρεωτική διαδικασία αφορά εκκρεμείς σε πρώτο βαθμό ανακοπές κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης και κατά διαταγών πληρωμής, εφόσον η δικάσιμος έχει προσδιοριστεί από τις 17 Σεπτεμβρίου 2027 και μετά. Αντίθετα, για υποθέσεις με δικάσιμο πριν από τη συγκεκριμένη ημερομηνία εξακολουθεί να εφαρμόζεται η υφιστάμενη διαδικασία και η συζήτηση θα πραγματοποιείται στην ήδη ορισθείσα δικάσιμο, χωρίς να απαιτείται αίτηση επαναπροσδιορισμού μέσω της νέας πλατφόρμας.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η προθεσμία της 25ης Αυγούστου 2026. Οι διάδικοι που εμπίπτουν στην υποχρέωση της παρ. 3 του άρθρου 133 του ν. 5221/2025 θα πρέπει έως τότε να έχουν εγγραφεί υποχρεωτικά στην πλατφόρμα και να έχουν δηλώσει ηλεκτρονική διεύθυνση στην οποία θα μπορούν να τους κοινοποιούνται οι αιτήσεις επαναπροσδιορισμού. Η είσοδός τους θα πραγματοποιείται με τους κωδικούς TAXISNET του φορέα τους, ενώ θα μπορούν να δηλώνουν είτε δική τους ηλεκτρονική διεύθυνση είτε εκείνη του πληρεξούσιου δικηγόρου ή του αντικλήτου τους.
Δυνατότητα εγγραφής παρέχεται και σε ιδιώτες διαδίκους που δεν υπάγονται στην παραπάνω κατηγορία. Η πρόσβασή τους θα γίνεται με προσωπικούς κωδικούς TAXISNET και έλεγχο ταυτότητας δύο παραγόντων (2FA), ενώ θα μπορούν επίσης να δηλώνουν το email στο οποίο επιθυμούν να πραγματοποιούνται οι σχετικές επιδόσεις.
Πώς θα γίνεται ο επαναπροσδιορισμός
Για τους δικηγόρους και τους λειτουργούς του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους προβλέπεται ενημέρωση μέσω της διαδικτυακής πύλης του Ενιαίου Συστήματος, αλλά και αποστολή email για τις υποθέσεις που εμπίπτουν στη νέα διαδικασία. Με την είσοδό τους στην πλατφόρμα θα έχουν τη δυνατότητα να βλέπουν τις εκκρεμείς ανακοπές που έχουν καταθέσει και να προχωρούν στην αίτηση επαναπροσδιορισμού.
Η υποβολή της αίτησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά. Με την οριστική υποβολή της θα αποδίδεται μοναδικός αριθμός από την πλατφόρμα και προηγμένη ηλεκτρονική χρονοσήμανση. Στη συνέχεια θα αποδίδονται Γενικός και Ειδικός Αριθμός Κατάθεσης και θα συντάσσεται ηλεκτρονικά η Πράξη Κατάθεσης, η οποία θα αναρτάται στην πλατφόρμα.
Οι επιδόσεις των αιτήσεων επαναπροσδιορισμού στους εγγεγραμμένους διαδίκους θα μπορούν να πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά, με το σχετικό πιστοποιητικό να εκδίδεται αυτόματα από την πλατφόρμα και να επέχει θέση έκθεσης επίδοσης. Παράλληλα, η αίτηση επαναπροσδιορισμού, τα υπόλοιπα δικόγραφα, τα αποδεικτικά μέσα και τα διαδικαστικά έγγραφα θα αποτελούν μέρος του ηλεκτρονικού φακέλου της υπόθεσης.
Οι κρίσιμες προθεσμίες
Κομβικό σημείο της απόφασης αποτελεί το χρονοδιάγραμμα υποβολής των αιτήσεων. Για ανακοπές με δικάσιμο από τις 17 Σεπτεμβρίου 2027 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2029, οι αιτήσεις θα πρέπει να υποβληθούν από την 1η έως και τις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Για δικασίμους από την 1η Ιανουαρίου 2030 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2032, η διαδικασία θα πραγματοποιηθεί από την 1η έως και τις 31 Οκτωβρίου 2026. Για δικασίμους από το 2033 έως και το τέλος του 2035, οι αιτήσεις θα υποβάλλονται μέσα στον Νοέμβριο του 2026, ενώ για όσες έχουν προσδιοριστεί από το 2036 έως και το τέλος του 2039, η προθεσμία είναι ο Δεκέμβριος του 2026.
Τι ισχύει αν δεν τηρηθούν οι προθεσμίες
Η σημαντικότερη, ωστόσο, πρόβλεψη αφορά τις συνέπειες της μη τήρησης των προθεσμιών. Σύμφωνα με την υπουργική απόφαση, ανακοπή για την οποία δεν υποβλήθηκε εμπρόθεσμα η προβλεπόμενη αίτηση επαναπροσδιορισμού «λογίζεται ως μηδέποτε ασκηθείσα», σύμφωνα με το άρθρο 134 του ν. 5221/2025.
