Νέο πλαίσιο για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που έχουν καταχωρισθεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» εισάγει ο Ν. 5326/2026. Η κτηματολογική διαμεσολάβηση καθίσταται υποχρεωτική, ενώ ο νόμος προσδιορίζει πλέον συγκεκριμένα τα αποδεικτικά στοιχεία που πρέπει να προσκομίσει ο ενδιαφερόμενος.
Με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α΄ 125/4.8.2026) τροποποιείται το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και θεσπίζεται ειδική διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας επί ακινήτων τα οποία εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η νέα ρύθμιση τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026.
Υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση
Κεντρικό στοιχείο της νέας διαδικασίας είναι η υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης.
Ειδικότερα, όταν ασκείται αναγνωριστική αγωγή κυριότητας με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία για ακίνητο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο ενάγων υποχρεούται, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, να προσφύγει σε διαπιστευμένο Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο.
Η παράλειψη της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας επιφέρει απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής.
Πριν από τη συνεδρία, ο επισπεύδων οφείλει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας το προβλεπόμενο πάγιο τέλος. Η πρόσκληση στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία μπορεί να πραγματοποιηθεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Η μη τήρηση της προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.
Ποια στοιχεία απαιτούνται για τη χρησικτησία
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι ο νομοθέτης προσδιορίζει πλέον ένα συγκεκριμένο αποδεικτικό πλαίσιο.
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας και ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής που έχουν συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Παράλληλα απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες πρέπει να γίνεται ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή και να προσδιορίζονται το εμβαδόν, η θέση και τα όρια του ακινήτου.
Απαραίτητη είναι επίσης η προσκόμιση Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Τι συμβαίνει εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα
Εφόσον κατά τη διαδικασία το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου, τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν πρακτικό διαμεσολάβησης, στο οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.
Μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, επικυρωμένο αντίγραφο του πρακτικού καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και ως αιτία κτήσης αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία. Προηγουμένως πρέπει να έχει υποβληθεί και δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.
Η νέα διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.
Τι ισχύει για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες
Ο νόμος αποσαφηνίζει και το καθεστώς των οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Κατά κανόνα, για τη διόρθωση της σχετικής αρχικής εγγραφής υποβάλλεται αίτηση αντί αγωγής. Όταν, όμως, ο ενδιαφερόμενος επικαλείται ως αιτία κτήσης έκτακτη χρησικτησία, απαιτείται η άσκηση της προβλεπόμενης αγωγής.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να μεταφέρει σημαντικό μέρος της εξέτασης των συγκεκριμένων υποθέσεων σε ένα οργανωμένο προδικαστικό στάδιο. Η διαμεσολάβηση δεν λειτουργεί απλώς ως απόπειρα συμβιβαστικής επίλυσης, αλλά συνδέεται με συγκεκριμένο έλεγχο των αποδεικτικών στοιχείων που επικαλείται ο ενδιαφερόμενος.
Η πρακτική σημασία της αλλαγής είναι σημαντική, καθώς σε περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα δημιουργείται η δυνατότητα διόρθωσης της κτηματολογικής εγγραφής μέσω του πρακτικού διαμεσολάβησης, χωρίς να απαιτείται η ολοκλήρωση της δικαστικής αντιδικίας.
Το νέο πλαίσιο αρχίζει να εφαρμόζεται από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ημερομηνία από την οποία οι δικηγόροι και οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις νέες διαδικαστικές και αποδεικτικές προϋποθέσεις του άρθρου 61 του Ν. 5326/2026.
