Tο ζήτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό το πρίσμα της υπ’ αριθ. 289/2024 απόφασης του Mονομελούς Eφετείου Θεσσαλονίκης

Από την Κατερίνα Μανωλάκου, ασκούμενη δικηγόρο Αθηνών (απόφοιτη Νομικής Σχολής Αθηνών)

Εισαγωγή

Η πανδημία του κορωνοϊού και η επακόλουθη οικονομική και επιχειρηματική στασιμότητα, έφεραν εντονότερα στο προσκήνιο το ζήτημα της αναπροσαρμογής των συμβάσεων υπό το πρίσμα της αναπροσαρμογής στα δεδομένα της εποχής του δικαιοπρακτικού τους θεμελίου. Ο λόγος για το άρθρο 388 ΑΚ, που αποτελεί μια από τις βασικότερες και πλέον ρηξικέλευθες διατάξεις του ΑΚ. Στην υπό συζήτηση απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, εξετάστηκε ειδικότερα το ζήτημα της άσκησης του διαπλαστικού δικαιώματος μείωσης του μισθώματος, λόγω της αιφνίδιας οικονομικής δυσπραγίας της μισθώτριας επιχείρησης, κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού. Ειδικότερα, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης αφού έκανε δεκτή την έφεση του εκκαλούντος – εκμισθωτή και εξαφάνισε την υπ’ αριθ. 11598/2021 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη, με την αιτιολογία ότι τα διαπλαστικά δικαιώματα ασκούνται μόνο για το μέλλον και όχι αναδρομικά.

Εν προκειμένω, για την καλύτερη ανάλυση και ανάδειξη του παραπάνω νομικού ζητήματος, σκόπιμο είναι να γίνει μια συνοπτική παράθεση των πραγματικών περιστατικών που ελήφθησαν υπόψιν από το δευτεροβάθμιο δικαστήριο.

Πραγματικά Περιστατικά

Με το από 18.6.2018 συμφωνητικό εκμισθώσεως επαγγελματικού χώρου καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων σύμβαση επαγγελματικής μίσθωσης, με ημερομηνία λήξης την 31.12.2026 και συμφωνήθηκε ετήσιο μίσθωμα ύψους 24.400 ευρώ, πλέον του αναλογούντος επ’ αυτού τέλους χαρτοσήμου (3,6%), το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται μετά το πρώτο έτος της μίσθωσης βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός προσδιορίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, ενώ σε περίπτωση που ο ανωτέρω δείκτης θα ήταν αρνητικός το ποσό του μισθώματος θα παρέμενε σταθερό στο ύψος της τελευταίας αναπροσαρμογής του. Από την 1.9.2019 έως την 31.8.2020, ο ενάγων έκανε χρήση του μισθίου, πλην όμως δεν κατέβαλε το ετήσιο μίσθωμα, διότι επήλθε ραγδαία μείωση στις εργασιακές δραστηριότητες της ασκούμενης στο μίσθιο επιχείρησης, ενόψει των έκτακτων νομοθετικών μέτρων που ελήφθησαν για την αντιμετώπιση της πανδημίας του κορωνοϊού. Συγκεκριμένα, από τον Μάρτιο του 2020 έως και τον Ιούνιο του ίδιου έτους, η ως άνω επιχείρηση παρέμεινε κλειστή και στη συνέχεια και έως την άσκηση της υπό κρίση αγωγής, λειτούργησε υπό αυστηρούς περιορισμούς ωραρίου και πελατολογίου. Υπό αυτά τα δεδομένα, ο ενάγων- μισθωτής άσκησε αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης με αίτημα τη μείωση του ως άνω ετήσιου μισθώματος στο ποσό των 14.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από 1.9.2019 έως 31.8.2020, και αιτήθηκε περαιτέρω επί του μειωμένου αυτού ποσού να υπολογιστεί η επιβληθείσα κατόπιν νομοθετικής παρέμβασης μείωση κατά ποσοστό 40% στο πλαίσιο των έκτακτων μέτρων για την αντιμετώπιση των συνεχιζόμενων συνεπειών της πανδημίας. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο αφού έκανε εν μέρει δεκτή την ως άνω αγωγή, διέταξε τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 17.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα από 1.9.2019 έως 31.8.2020, ορίζοντας συνάμα ότι επί του ποσού αυτού θα έπρεπε να υπολογιστεί η προαναφερόμενη μείωση, κατά ποσοστό 40%. Εν συνεχεία, ο εναγόμενος άσκησε έφεση κατά της υπ’ αριθ. 11598/2021 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, επικαλούμενος ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έσφαλε κατά την εφαρμογή των διατάξεων 388 και 288 ΑΚ, διότι το διαπλαστικό δικαίωμα μείωσης του μισθώματος, που πηγάζει από αυτές, ασκείται μόνο για το μέλλον και δεν έχει αναδρομική ισχύ.

H αναπροσαρμογή του μισθώματος εμπορικής μίσθωσης δυνάμει των άρθρων 388 και 288 ΑΚ

Η επαγγελματική ή αλλιώς εμπορική μίσθωση που καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων, διέπεται κυρίως από τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995, όπως ισχύει σήμερα και το οποίο αποτελεί μια κωδικοποίηση των σχετικών νομοθετικών διατάξεων περί εμπορικών μισθώσεων. Οι διατάξεις περί προστασίας της επαγγελματικής στέγης, έχουν ως δικαιολογητικό λόγο την ανάγκη προστασίας της εμπορικής και επαγγελματικής δραστηριότητας και εφαρμόζονται συνδυαστικά με τις διατάξεις του ΑΚ, των οποίων η εφαρμογή προβλέπεται ρητά στο άρθρο 44 του εν λόγω Π.Δ.

Ως αναπροσαρμογή του μισθώματος θεωρείται ο μηχανισμός, με τον οποίο το μίσθωμα, το οποίο έχει αρχικά καθοριστεί ελεύθερα κατά τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης, αυξάνεται ή μειώνεται μεταγενέστερα, ώστε να διατηρείται η ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής καθ’ όλη τη διάρκεια της συμβατικής σχέσης^[1]. Περαιτέρω με βάση το άρθρο 7 του Π.Δ. 34/1995, η αναπροσαρμογή του μισθώματος διακρίνεται σε συμβατική (παρ. 1, άρθρο 7), νόμιμη (παρ. 2 και 3, άρθρο 7) και δικαστική (παρ. 4, άρθρο 7), ανάλογα με το αν καθορίζεται από τα συμβαλλόμενα μέρη, το νόμο ή με δικαστική απόφαση, αντιστοίχως. Εν προκειμένω, τα μέρη καταρτίζοντας τη μισθωτική σύμβαση, αναπροσάρμοσαν συμβατικά το μίσθωμα με βάση μια ρήτρα ποσοστιαίας αναπροσαρμογής. Εν συνεχεία δε, ο ενάγων – εφεσίβλητος αιτήθηκε πρωτοβάθμια με την αγωγή του τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, δυνάμει του άρθρου 388 ΑΚ, στο οποίο ρητά παραπέμπει η παρ. 4 του άρθρου 7 του ως άνω Π.Δ. 34/1995.

Η βασική προϋπόθεση για την ενεργοποίηση της διάταξης 388 ΑΚ και συνεπώς της δικαστικής αναπροσαρμογής του μισθώματος, είναι η μεταβολή των συνθηκών επί των οποίων, κυρίως λαμβάνοντας υπόψιν την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, στήριξαν τα μέρη την απόφασή τους για τη σύναψη της σύμβασης, ήτοι η μεταβολή του (κοινού) δικαιοπρακτικού θεμελίου. Ο προσδιορισμός των κρίσιμων περιστατικών, που συνέβαλαν στη διαμόρφωση του δικαιοπρακτικού θεμελίου, γίνεται πρωτίστως με υποκειμενικά κριτήρια, αφού σχετίζεται με τις παραστάσεις και τη βούληση των μερών. Παράλληλα, το κριτήριο λαμβάνει και αντικειμενική διάσταση στο μέτρο που απαιτείται τα συγκεκριμένα περιστατικά να έχουν λειτουργήσει ως κοινό σημείο αναφοράς για αμφότερα τα μέρη. Επιπροσθέτως, τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα· να ανάγονται δηλαδή σε έκτακτες πολιτικές, οικονομικές, φυσικές και κοινωνικές συνθήκες, τέτοιες που δεν μπορούσαν ευλόγως να αναμένουν τα μέρη και οι οποίες οδήγησαν στη διάψευση της προσδοκίας σταθερότητας. Τέλος, συνεπεία της μεταβολής πρέπει η παροχή του ενάγοντος να κατέστη υπέρμετρα επαχθής συγκρινόμενη πάντα και προς την αντιπαροχή^[2].

Περαιτέρω, από το άρθρο 288 ΑΚ προκύπτει η υποχρέωση του οφειλέτη να εκπληρώσει την παροχή με βάση την αρχή της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Σύμφωνα με αυτή την αρχή, καθιερώνεται το δικαίωμα για αναπροσαρμογή του ύψους της παροχής, όταν λόγω μεταβολής των συνθηκών, η τήρηση της αρχικής συμφωνίας αντίκειται στην ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές^[3]. Ωστόσο, σε αντίθεση με την διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, η εφαρμογή της γενικής ρήτρας του άρθρου 288 ΑΚ στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις εγείρει ειδικότερα ερμηνευτικά ζητήματα. Η διάταξη αυτή, τυγχάνει εφαρμογής όταν δεν πληρούνται μεν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, πλην όμως η εκπλήρωση της παροχής έχει καταστεί ιδιαιτέρως επαχθής για το ένα συμβαλλόμενο μέρος, σε τέτοιο βαθμό ώστε να γίνεται λόγος περί υπέρβασης του κινδύνου, που το μέρος αυτό ανέλαβε ή μπορούσε να αναλάβει σύμφωνα με την αρχή της καλής πίστης ^[4]. Ειδικά για τις εμπορικές μισθώσεις, σε αντίθεση με την ΑΚ 388, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με εφαρμογή της ΑΚ 288 δεν προβλέπεται ρητά στο Π.Δ. 34/1995, γεγονός που οδήγησε στη διάσταση απόψεων στη θεωρία και τη νομολογία.

Την κρατούσα στη νομολογία θέση επί του ζητήματος, εκφράζειη υπ’ αριθ. 9/1997 απόφαση της Ολομέλειας του ΑΠ, κατά την οποία η αναφορά του νομοθέτη αποκλειστικά στο άρθρο 388 ΑΚ, δεν συνεπάγεται αποκλεισμό της εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ αλλά ερμηνεύεται ως επιβεβαίωση της άποψης ότι η ΑΚ 388 αποτελεί ειδικότερη εκδήλωση της αρχής της καλής πίστης στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, όπως η μίσθωση. Αντίθετα, η μειοψηφία υποστήριξε ότι η μη ρητή παραπομπή στη διάταξη 288 ΑΚ υποδηλώνει τη βούληση του νομοθέτη να αποκλείσει την εφαρμογή της στις εμπορικές μισθώσεις, θεωρώντας ότι η προσφυγή στη διάταξη αυτή αντιστρατεύεται το σκοπό του Π.Δ. 34/1995, ήτοι την αποφυγή δικαστικών διενέξεων και τη διασφάλιση της κοινωνικής ειρήνης^[5]. Με την κρατούσα στην νομολογία άποψη συντάσσεται και μέρος της θεωρίας, θέτοντας τρεις προϋποθέσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος δυνάμει της ΑΚ 288, ήτοι α) να έχει επέλθει μόνιμη μεταβολή των συνθηκών από το χρόνο σύναψης της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό καθορισμό του μισθώματος ή από τον χρόνο της τελευταίας αναπροσαρμογής του μέχρι και την άσκηση της αγωγής, χωρίς να απαιτείται η μεταβολή αυτή να οφείλεται σε υπαιτιότητα, να είναι έκτακτη ή απρόβλεπτη, β) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής να υφίσταται σημαντική απόκλιση μεταξύ του μισθώματος, που επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αφενός και του συμφωνημένου μισθώματος αφετέρου, σε βαθμό τέτοιο ώστε η διατήρησή του να προκαλεί ζημία στον ενάγοντα, που υπερβαίνει το συνήθη επιχειρηματικό κίνδυνο που αναλαμβάνεται και γ) να υφίσταται αιτιώδης σύνδεσμος ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και στη σημαντική αυτή απόκλιση του μισθώματος^[6].

Το επιχείρημα του ενάγοντος – μισθωτή ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος

Προτού εξετάσουμε το καίριο ζήτημα της αναδρομικής ή όχι ισχύς του δικαιώματος αναπροσαρμογής, σκόπιμο είναι να ερευνήσουμε αν πληρούνται, εν προκειμένω, οι ειδικότερες προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων 288 και 388 ΑΚ.

Ειδικότερα, η άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας εντός του μισθίου και οι οικονομικές συνθήκες της επιχείρησης στοιχειοθετούν το κοινό δικαιοπρακτικό θεμέλιο επί του οποίου στηρίχθηκε η υπό κρίση μισθωτική σύμβαση. Περαιτέρω, τα μέτρα που ελήφθησαν για την αναχαίτηση της πανδημίας δεν αποτελούν περιστατικά, που συνήθως συμβαίνουν, αλλά γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, που δεν είναι δυνατόν να διαγνωστούν και να προβλεφθούν υπό ομαλές συνθήκες^[7]. Συνέπεια αυτών των γεγονότων, ήταν η δραματική μείωση για πέντε μήνες του κύκλου εργασιών της επιχείρησης σε τέτοιο βαθμό, ώστε το συνομολογούμενο ετήσιο μίσθωμα των 24.400 ευρώ να εμφανίζεται υπέρμετρα επαχθές για τον ενάγοντα – μισθωτή, λαμβανομένου ιδιαίτερα υπόψιν ότι για τρεις μήνες η επιχείρηση παρέμεινε κλειστή. Ως εκ τούτου, εκ πρώτης όψεως υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 388 ΑΚ.

Ως προς την εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ στις περιπτώσεις μεταβολής των συνθηκών της σύμβασης μίσθωσης λόγω των μέτρων που ελήφθησαν για την αντιμετώπιση της πανδημίας, τη νεότερη νομολογία απασχόλησε ιδίως το ζήτημα σχετικά με το εάν οι μεταβολές αυτές είχαν μόνιμο ή πρόσκαιρο χαρακτήρα. Στην υπ’ αριθ. 1339/2022 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, επισημάνθηκε ότι τα περιοριστικά μέτρα επέφεραν προσωρινή και όχι μόνιμη διατάραξη των συνθηκών, όπως κατ’ αρχήν απαιτείται για την εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ. Παρά ταύτα, ενόψει της εξέλιξης της πανδημίας κατά το έτος 2022, έκρινε ότι χωρεί εν μέρει η εφαρμογή της ΑΚ 288, τονίζοντας όμως ότι για τον τελικό καθορισμό του ύψους του μισθώματος, ο δικαστής οφείλει να συνεκτιμήσει το φαινόμενο της V-shaped recovery, δηλαδή την ταχεία επανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας, η οποία αντανακλά την απότομη προηγηθείσα πτώση, και η οποία αναμένεται να οδηγήσει σε επάνοδο στην κανονικότητα^[8]. Τουναντίον στην υπ’ αριθ. 958/2023 απόφαση ΜΠΡ Αθηνών, θεωρήθηκε ότι λόγω αυτής της απότομης οικονομικής ανάπτυξης που επήλθε κατά το έτος 2022, δεν μπορεί πλέον να γίνει λόγος για διαρκή ή συστηματική διατάραξη της συμβατικής ισορροπίας. Συνεπώς, αποκλείστηκε η αναπροσαρμογή του μισθώματος δυνάμει του άρθρου 288 ΑΚ, καθώς οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες που επικαλέστηκε ο ενάγων μισθωτής δεν υφίσταντο πλέον και η αγορά είχε αρχίσει να επανέρχεται στα προ της πανδημίας επίπεδα^[9].  Στην υπό εξέταση περίπτωση, ο ενάγων αιτείται την αναπροσαρμογή ετήσιου μισθώματος λόγω οικονομικής δυσκαμψίας της επιχείρησης από τον Μάρτιο έως τον Αύγουστο του έτους 2020, ήτοι όταν η πανδημία βρισκόταν ακόμη σε πρώιμο στάδιο και δεν είχε προλάβει να επέλθει η ως άνω οικονομική ανάκαμψη. Επομένως, με μια πρώτη εκτίμηση φαίνεται εύλογο το αίτημα του ενάγοντος για μείωση του μισθώματος.

Το δεύτερο ζήτημα που απασχόλησε τη νομολογία αφορά το αν οι έκτακτες νομοθετικές παρεμβάσεις που επέβαλαν προσωρινή αναπροσαρμογή του μισθώματος δύναται να αποκλείσουν μια περαιτέρω αναπροσαρμογή μέσω των διατάξεων του ΑΚ. Ειδικότερα, με τους Ν. 4683/2020, 4690/2020, 4722/2020 και 4753/2020 κυρώθηκαν πράξεις νομοθετικού περιεχομένου, βάσει των οποίων επιβλήθηκε η μείωση του μισθώματος κατά 40% για τις επιχειρήσεις που επλήγησαν από τα έκτακτα μέτρα για την αντιμετώπιση της πανδημίας. Έτσι και εδώ, ο ενάγων αιτήθηκε τη συνδυαστική εφαρμογή των παραπάνω νόμων με τις διατάξεις 288 και 388 ΑΚ. Σημειώνεται, ότι με βάσει τα πραγματικά περιστατικά, η υπό κρίση επαγγελματική μίσθωση εμπίπτει στην εφαρμογή των παραπάνω νόμων, διότι η επιχείρηση του ενάγοντος, για το χρονικό διάστημα από τον Μάρτιο έως και τον Μάιο του έτους 2020, ανέστειλε τη λειτουργία της, ενώ για το χρονικό διάστημα από τον Ιούνιο έως τον Αύγουστο του ίδιου έτους επλήγη σοβαρά η οικονομική της δραστηριότητα, λόγω των έκτακτων μέτρων που έλαβε η κυβέρνηση^[10]. Πράγματι, κατά την άποψη που υιοθετήθηκε στην υπ’ αριθ. 1339/2022 απόφαση ΜονΕφ Αθηνών, με τις πιο πάνω έκτακτες ρυθμίσεις δεν αποκλείσθηκε η εφαρμογή των άρθρων 288 και 388 ΑΚ, αλλά καθιερώθηκε περαιτέρω ένα μαχητό τεκμήριο υπέρ του μισθωτή ως προς το εύλογο ποσοστό μείωσης του μισθώματος, ειδικά για τις περιπτώσεις εκείνες που επήλθε σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, λόγω των μέτρων για την καταπολέμηση της πανδημίας^[11]. Επομένως, και στην υπό σχολιασμό υπόθεση είναι επιτρεπτή η διαζευκτική εφαρμογή της επιβαλλόμενης νομοθετικής και δικαστικής αναπροσαρμογής του μισθώματος, λαμβανομένου ιδιαιτέρως υπόψη ότι ακόμη και μετά την έκτακτη νομοθετική αναπροσαρμογή, εξακολουθεί να συντρέχει αδικία σε βάρος του ενάγοντα – μισθωτή.

Το επιχείρημα του εκκαλούντος – εκμισθωτή ως προς τη μη αναδρομική ισχύ του δικαιώματος αναπροσαρμογής του μισθώματος

Η υποβολή του αιτήματος για αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 388 και 288 ΑΚ, συνιστά ενάσκηση διαπλαστικού δικαιώματος, δεδομένου ότι παρέχει στο δικαιούχο τη δυνατότητα να επιφέρει μονομερώς μια έννομη μεταβολή πάνω στη ήδη συναφθείσα σύμβαση μίσθωσης, ήτοι να αναπροσαρμόσει μονομερώς το αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα. Περαιτέρω, γίνεται γενικά δεκτό ότι η επέλευση των αποτελεσμάτων από την άσκηση διαπλαστικού δικαιώματος δεν μπορεί να έχει αναδρομική ισχύ, αλλά ασκείται μόνο για το μέλλον^[12].

Ειδικά ως προς τον χρόνο έναρξης των αποτελεσμάτων της δικαστικής διάπλασης στην περίπτωση της αναπροσαρμογής του μισθώματος τόσο κατ’ άρθρο 288 ΑΚ όσο και κατ’ άρθρο 388 ΑΚ, στη θεωρία έχουν επικρατήσει αποκλίνουσες απόψεις. Κατά μία άποψη, δεδομένης της φύσης τόσο της αγωγής όσο και της απόφασης που την κάνει δεκτή, ως διαπλαστικών, η αναπροσαρμογή που διατάσσεται δεν παράγει αναδρομικά αποτελέσματα, αλλά ισχύει μόνο για το μέλλον^[13]. Τουναντίον, σύμφωνα με άλλη θεωρητική προσέγγιση, η δικαστική διάπλαση θα ισχύει για το μέλλον, εφόσον η συγκεκριμένη δικαστική απόφαση δεν προβλέπει κάτι άλλο. Οι υποστηρικτές αυτής της άποψης δηλαδή αναγνωρίζουν στον δικαστή τη δυνατότητα να καθορίσει ο ίδιος το χρονικό σημείο της έναρξης της διάπλασης, τονίζοντας παράλληλα ότι η αναδρομική ενέργεια πρέπει να διατάσσεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις, ήτοι όταν τη νέα αναδρομική ρύθμιση έπρεπε να την επιδιώκουν οι συμβαλλόμενοι με βάση την καλή πίστη^[14]. Συνεπώς, ακόμη και κατά τη δεύτερη θεωρητική εκδοχή, η διάπλαση διατάσσεται κατ’ αρχήν για το μέλλον, ενώ αν κατ’ εξαίρεση έχει αναδρομική ισχύ, η τυχόν καταβληθείσα παροχή θα αναζητηθεί κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΚ 904 επ.)^[15].  Τέλος, ειδικά για την ΑΚ 288 υποστηρίζεται και η άποψη ότι η απόφαση που διατάζει την αναπροσαρμογή βάση του ως άνω άρθρου είναι κατά κανόνα αναγνωριστική, διότι ο προσδιορισμός του ύψους της παροχής καθορίζεται ex lege, δηλαδή από την ίδια τη διάταξη και δεν διαμορφώνεται με τη δικαστική απόφαση^[16]. Επομένως, ακριβώς λόγω του μη διαπλαστικού χαρακτήρα της απόφασης, δεν εμποδίζεται ο δικαστής να προσδώσει αναδρομικό χαρακτήρα στην αναπροσαρμογή.

Αντιθέτως, σε νομολογιακό επίπεδο, η αντιμετώπιση του ζητήματος εμφανίζεται περισσότερο σαφής και ομοιογενής. Κατά πάγια νομολογία, το δικαίωμα για αναπροσαρμογή του μισθώματος δυνάμει των άρθρων 288 και 388 ΑΚ ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και εφεξής, αποκλειόμενης της αναδρομικότητας, υπό την προϋπόθεση ότι η σύμβαση είναι ενεργή^[17]. Δικαιολογητική βάση αυτού του χρονικού περιορισμού αποτελεί η διαπλαστική φύση τόσο της αγωγής, με την οποία ασκείται το δικαίωμα αναπροσαρμογής όσο και της απόφασης που δέχεται την αγωγή. Ενδεικτικώς, ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθμό 595/2020 απόφασηέκρινεότι το δευτεροβάθμιο δικαστήριο ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε το άρθρο 288 ΑΚ, δεχόμενο ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί από την επομένη της επίδοσης της υπό συζήτηση αγωγής και όχι από την επίδοση της έτερης (προηγούμενης) αγωγής της εκκαλούσας – μισθώτριας, παρά το γεγονός ότι και οι δύο αγωγές είχαν το ίδιο αντικείμενο. Και τούτο διότι το δικαίωμα για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, ενεργοποιούμενο από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, απορριπτόμενων των όσων αντίθετων υποστήριξε με την έφεσή της η εκκαλούσα.

Η τελική κρίση του Εφετείου – αξιολόγηση της απόφασης

Εν προκειμένω, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης αφού εξαφάνισε την πρωτοβάθμια απόφαση, απέρριψε την αγωγή του εφεσίβλητου-μισθωτή ως μη νόμιμη με την αιτιολογία ότι η κατ’ άρθρα 288 και 388 ΑΚ αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί μόνο για το μέλλον και δεν επιδέχεται αναδρομική ισχύ. Κατά την άποψη μου, η κρίση αυτή του Εφετείου είναι νομικά ορθή, διότι με γνώμονα την παραπάνω ανάλυση η διαπλαστική φύση τόσο της αγωγής όσο και της απόφασης που θα προσαρμόσει τελικώς το ύψος του μισθώματος αποκλείει την εφαρμογή τους σε χρόνο προγενέστερο της άσκησης της αγωγής. Βεβαίως, εφόσον το αγωγικό αίτημα αφορά αποκλειστικά σε χρονικό διάστημα πρότερο της άσκησης της αγωγής, παρέλκει η εξέταση συνδρομής των υπόλοιπων προϋποθέσεων εφαρμογής των ως άνω άρθρων. Η δε κατ’ εξαίρεση αναδρομική εφαρμογή του δικαιώματος, κατ’ επίκληση της καλής πίστης, πρέπει να εφαρμόζεται με εξαιρετική φειδώ και μόνο όταν συντρέχει ειδικός προς τούτο λόγος, άλλως υπονομεύεται ο πυρήνας του ελληνικού ιδιωτικού δικαίου, ήτοι η αρχή της ιδιωτικής αυτονομίας και η απορρέουσα εξ αυτής αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων. Εξάλλου, η δικαστική παρέμβαση εκ των υστέρων σε έναν καίριο συμβατικό όρο της μισθωτικής σύμβασης, όπως είναι το ύψος του μισθώματος, όχι μόνο καταλύει τις παραπάνω αρχές αλλά θέτει επί τάπητος και το θέμα της καταστρατήγησης της συμβατικής αυτονομίας από έναν τρίτο που βρίσκεται εκτός της συμβατικής σχέσης. Σε κάθε περίπτωση, δικαιολογητικός λόγος εφαρμογής των άρθρων 388 και 288 ΑΚ είναι η επαναδιαμόρφωση για το μέλλον των συμβατικών όρων με σκοπό την αποκατάσταση της διαταραχθείσας ισορροπίας παροχής και αντιπαροχής και όχι η εκ των υστέρων αποκατάσταση των τυχών ζημιών που επήλθαν από τη μεταβολή του δικαιοπρακτικού θεμελίου.

Αντί Επιλόγου

Οι οικονομικές συνέπειες της πανδημίας του κορωνοϊού, ανέδειξαν με τον πλέον εμφανή τρόπο την ανάγκη εφαρμογής ενός νομοθετικού πλαισίου επαναφοράς της διαρραγείσας ισορροπίας παροχής και αντιπαροχής, το οποίο ερείδεται φυσικά στο άρθρο 388 ΑΚ, αλλά και στη γενική αρχής της καλής πίστης του άρθρου 288 ΑΚ. Και φυσικά, η αρχή της εξισωτικής συμβατικής δικαιοσύνης διαδραματίζει σπουδαίο ρόλο στη στάθμιση των εκατέρωθεν συμφερόντων των μερών στο ιδιωτικό μας δίκαιο. Ωστόσο, όταν ο δικαστής στην προσπάθειά του να διαφυλάξει αυτή την αρχή, παρεμβαίνει υπέρμετρα στη συμβατική σχέση, υφίσταται κίνδυνος υπονόμευσης των αρχών της ιδιωτικής αυτονομίας και της συμβατικής ελευθερίας. Ίσως, τελικά το πραγματικό στοίχημα για τον εφαρμοστή  του δικαίου είναι να πετύχει την εύθραυστη ισορροπία ανάμεσα στην αποφυγή κάποιας αδικίας, από τη μία πλευρά και στην ελευθερία της βούλησης, από την άλλη, χωρίς να θυσιάζεται η μία στον «βωμό» της άλλης.

_____________________

Πηγές:

Βιβλιογραφία

Γεώργιος Εμμ. Αρχανιωτάκης, Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, «Στοιχεία, Κατάρτιση και Μεταβολές κατά τη λειτουργία της σύμβασης», Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2002.

Μιχ. Π. Σταθόπουλος, Επιτομή Γενικού Ενοχικού Δικαίου, Β’ Έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2016.

Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Σύντομη Ερμηνεία του Αστικού Κώδικα, 2^η Έκδοση, Τόμος Ι, Άρθρα 1 – 946, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2023.

Αντώνιος Γ. Καραμπατζός, Απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών στην αμφοτεροβαρή σύμβαση, Εκδόσεις ΑΝΤ. Ν.  Σάκκουλα, Αθήνα- Κομοτηνή, 2006.

Παναγιώτης Β. Λαδάς, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Τόμος I, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2007.

Μιχ. Π. Σταθόπουλος, Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, Ε’ Έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2018.

Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 5^η Έκδοση, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2019.

Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο Γενικό Μέρος,  2η Έκδοση, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2015.

Πρωτογενείς Πηγές

Αστικός Κώδικας. Άρθρο 288.

Αστικός Κώδικας. Άρθρο. 388.

Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Π.Δ. 34/1995 «Κωδικοποίηση των διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων». Τεύχος Α’, 30, Αθήνα, 2020. Διαθέσιμο στο: <https://search.et.gr/el/fek/?fekId=147540>, τελευταία πρόσβαση 03/02/2026.

Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου «Κατεπείγοντα μέτρα για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κινδύνου διασποράς του κορωνοϊού COVID-19, τη στήριξη της κοινωνίας και της επιχειρηματικότητας και τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της αγοράς και της δημόσιας διοίκησης». Τεύχος Α’, 68, Αθήνα, 2020. Διαθέσιμο στο: <https://search.et.gr/el/fek/?fekId=592339>, τελευταία πρόσβαση 03/02/2026.

Νομολογία

ΑΠ 595/2020. ΤΝΠ Ισοκράτης.

ΑΠ ΟΛ 9/1997. ΤΝΠ Ισοκράτης.

Μον ΕΦ Αθηνών 1339/2022. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

ΜΠΡ Αθηνών 958/2023. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

• Γεώργιος Εμμ. Αρχανιωτάκης, Η επαγγελματική μίσθωση, Τόμος Ι, «Στοιχεία, Κατάρτιση και Μεταβολές κατά τη λειτουργία της σύμβασης», Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2002, σ. 386.

• Μιχ. Π. Σταθόπουλος, Επιτομή Γενικού Ενοχικού Δικαίου, Β’ Έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2016, σ. 495 και 498.

• Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Σύντομη Ερμηνεία του Αστικού Κώδικα, 2^η Έκδοση, Τόμος Ι, Άρθρα 1 – 946, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα 2023, σελ. 670-671.

• Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Σύντομη Ερμηνεία του Αστικού Κώδικα, 2023, σ.669.

• Αντώνιος Γ. Καραμπατζός, Απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών στην αμφοτεροβαρή σύμβαση, Εκδόσεις ΑΝΤ. Ν.  Σάκκουλα, Αθήνα- Κομοτηνή, 2006, σελ 376-379.

• Γεώργιος Εμμ. Αρχανιωτάκης, 2002, σ. 470-472, βλ. επίσης ενδεικτικά ΜΠΡ Αθηνών 958/2023 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

• Μον ΕΦ Αθηνών 1339/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, σκέψη IV.
• Μον ΕΦ Αθηνών 1339/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, σκέψη IV.

• ΜΠΡ Αθηνών 958/2023 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ
• βλ. το άρθρο 2 παρ. 5 της από 20.03.2020 ΠΝΠ που κυρώθηκε με τον Ν.4683/2020, όπως προστέθηκε με την παρ. 1 άρθρου 15 Ν. 4690/2020 (Α’ 104/30.5.2020) και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 3 παρ. 1 του Ν. 4722/2020 (Α’ 177/15.9.2020).

• Μον ΕΦ Αθηνών 1339/2022 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, σκέψη III, βλ. και ΜΠΡ Αθηνών 532/2022 ΤΝΠ Ισοκράτης, σκέψη I.
• Παναγιώτης Β. Λαδάς, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Τόμος I, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2007, σ. 216.

• Αντώνιος Γ. Καραμπατζός, 2006, σ. 411.

• βλ. Μιχ. Π. Σταθόπουλος, Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, Ε’ Έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα- Θεσσαλονίκη, 2018, σ. 1495-1496, σε συνδυασμό με Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 5^η Έκδοση Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2019, σ. 559, σημ. 19.

• βλ. Μιχ. Π. Σταθόπουλος, Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, 2018, σ. 250 αλλά και Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Ενοχικό Δίκαιο Γενικό Μέρος, 2η Έκδοση, Εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, Αθήνα, 2015, σ. 368.

• βλ. Γεώργιος Εμμ. Αρχανιωτάκης, 2002, σ. 474.

βλ. ενδεικτικά ΑΠ 595/2020. ΤΝΠ Ισοκράτης,  ΑΠ 983/2018. ΤΝΠ Ισοκράτης, Ολ ΑΠ 3/2014. ΤΝΠ Ισοκράτης (σκέψη I), Μον Εφ Αθηνών 2113/2022. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ (σκέψη III), Μον Εφ Αθηνών 220/2020. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ (σκέψη I),  Μον Εφ Αθηνών 1339/2022. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ(σκέψη III), ΜΠΡ Αθηνών 958/2023. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.