Γράφει η Κωνσταντίνα Λεκκάκου, Δικηγορικά γραφεία «Λεκκάκου & Συνεργάτες»
Μετά από σειρά ετών και δικαστικούς αγώνες που έχουν μεσολαβήσει, έχει πλέον δημιουργηθεί στιβαρή και πάγια νομολογία των δικαστηρίων όλης της χώρας, κατά των πρακτικών τιτλοποίησης και ανάκτησης ακινήτων, που κρίνονται ως άκυρες, παράνομες και καταχρηστικές, δίνοντας ταυτόχρονα στους δανειολήπτες τη δυνατότητα να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους και τη δυνατότητα βιώσιμης λύσης, μετά τη βίαιη ανατροπή των οικονομικών δεδομένων, που υπέστη μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών και μικροεπιχειρήσεων, τα προηγούμενα έτη.
Από το 2018 έως και σήμερα, παραμένει, ως κύριος λόγος της δικαστικής ακύρωσης των πράξεων που διενεργούνται από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων για λογαριασμό των funds κατά δανειοληπτών, η αμφισβήτηση της νομιμότητας των διαδικασιών τιτλοποίησης, που ακολούθησαν οι τράπεζες και η έλλειψη νομιμοποίησης των funds και των servicers, με σειρά αποφάσεων που πολλές από αυτές έχουν καταστεί ήδη τελεσίδικες ή και αμετάκλητες.
Πιο συγκεκριμένα, μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2024 έχουν δικαιωθεί δανειολήπτες για τυπικούς και ουσιαστικούς λόγους μη τήρησης της νομιμότητας και καταχρηστικής συμπεριφοράς των εταιρειών διαχείρισης, που καταδικάζουν τα δικαστήρια. Ενδεικτικά, ο Δικηγορικός Οίκος «Lekkakou & Associates – Law Firm» πέτυχε για τους λόγους αυτούς, την έκδοση των υπ αριθμ. 334/2024, 307/2024, 51/2024, 92/2024, 24/2024, 31/2024, 421/2024, 122/2024, 1984/2024, 46/2024, 417/2024, 1186/2024, 18/2024, 166/2024, 111/2024, 766/2024, 2931/2024, 3946/2024, 945/2024, 431/2024,31/2024, 150/2024, 231/2024, 689/2024, 150/2024, 198/2024, 738/2024 αποφάσεων.
Ακολουθούν ενδεικτικές περιπτώσεις, όπου κρίθηκαν από τα ελληνικά δικαστήρια, το τελευταίο διάστημα του 2024, περιπτώσεις καταχρηστικότητας και κακοπιστίας των εταιρειών διαχείρισης:
- επίσπευση πλειστηριασμού κατά οφειλετών, ενόσω είχαν ήδη προβεί σε αίτηση υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό ρύθμισης οφειλών κατά τον Ν.4738/2020 (υπ αριθμ. 945/2024, 431/2024,31/2024 αποφάσεις).
- έκδοση διαταγών πληρωμής από εταιρείες διαχείρισης, την ίδια στιγμή που οι δανειολήπτες διαπραγματεύονταν προς ρύθμιση των οφειλών (υπ αριθμ. 150/2024, 231/2024 αποφάσεις)
- έκδοση διαταγής πληρωμής ενόσω ο δανειολήπτης αναζητούσε το αρμόδιο πρόσωπο επικοινωνίας προς διαπραγμάτευση και αυτό δεν είχε καταστεί εφικτό, λόγω των διαρκών μεταβιβάσεων – τιτλοποιήσεων (υπ αριθμ. 689/2024 απόφαση)
- σύγχυση ως προς το πρόσωπο του αληθούς πιστωτή. Κίνηση νομικών ενεργειών από εταιρεία διαχείρισης, ενώ στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού και μέσω της επίσημης ιστοσελίδας του Υπουργείου και της ΕΓΔΙΧ εμφανιζόταν, ότι η απαίτηση βρισκόταν ακόμα στην κατοχή της Τράπεζας (υπ αριθμ. 150/2024, 198/2024 αποφάσεις)
- δυσαναλογία του ποσού της απαίτησης, σε σχέση με την αξία της ακίνητης περιουσίας που εκπλειστηριαζόταν (υπ αριθμ. 738/2024 απόφαση)
Παράλληλα, με την δικαστική προστασία επιτυγχάνεται η ρύθμιση οφειλών και η προστασία των δανειοληπτών, μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού ρύθμισης οφειλών, με απαραίτητη την εμπειρία και την εξειδίκευση του χειριστή – συμβούλου, δεδομένου ότι παρατηρείται όλο ένα και αυξανόμενη κατάχρηση δικαιώματος των servicers και της πρόσβασης του δανειολήπτη στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.
Ειδικότερα, συχνά παρατηρείται:
Α. η παρέλκυση και καθυστέρηση των εταιρειών διαχείρισης στην ανάρτηση των αναγκαίων στοιχείων (λχ. οφειλές, βάρη, στοιχεία και αξίες ακινήτων), δεδομένου ότι οι δανειολήπτες είναι απροστάτευτοι μετά το πέρας διμήνου από την υποβολή της αίτησης, ακόμα και αν με ευθύνη των servicers καθυστερεί η ανάρτηση των στοιχείων, με απώτερο στόχο την υφαρπαγή της περιουσίας τους.
Β. η αυθαίρετη εκτίμηση της εμπορικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων του δανειολήπτη, που όταν αυτός επιχειρεί να ενταχθεί στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, η αξία του ακινήτου του εκτινάσσεται, ώστε η πρόταση ρύθμισης που θα εξαχθεί, βάσει της αξίας αυτής, να είναι μη βιώσιμη και μη ρεαλιστική. Αντίθετα, για το ίδιο ακίνητο, όταν ο ίδιος πιστωτής επιβάλλει κατάσχεση, αυθαιρέτως ο ίδιος καταβαραθρώνει την εμπορική αξία του.
Ενδεικτική περίπτωση οφειλέτη, όπου υπέβαλε αίτηση υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, ενώ ταυτόχρονα του επιβλήθηκε κατάσχεση και βρέθηκε ενώπιον του εξής παραδόξου: Η αξία συγκεκριμένου ακινήτου του, σύμφωνα με την κατασχετήρια έκθεση, ανερχόταν στο ποσό των 9.000€, υποτιμημένη έναντι της πραγματικής εμπορικής αξίας, ενώ το ίδιο ακίνητο εκτιμήθηκε από τον ίδιο πιστωτή, εντός της πλατφόρμας του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, στο ποσό του 1.000.000€, υπερπολλαπλάσια δηλαδή αξία από την πραγματική εμπορική.
Γ. η ανάρτηση ανακριβών περιουσιακών στοιχείων που δήθεν κατέχει ο οφειλέτης, ενώ στην πραγματικότητα δεν τα έχει και στα οποία στηρίζεται ο αλγόριθμος για να εξάγει την πρόταση ρύθμισης
Εν προκειμένω, η εποπτεία και η παρέμβαση του Υπουργείου Οικονομικών και της ΕΓΔΙΧ κρίνονται απαραίτητες για όλες τις άνω αυθαιρεσίες εις βάρος των δανειοληπτών, οι οποίοι αναγκάζονται να καταφύγουν για άλλη μια φορά στα δικαστήρια, προκειμένου να προστατευτούν μέχρι να λάβουν χώρα οι αναγκαίες διορθώσεις εντός της πλατφόρμας.
Από τα δεδομένα του έτους 2024, συμπεραίνεται πως οι Έλληνες δανειολήπτες, ολοένα και «δυναμώνουν», αλλά μετά από αιματηρούς δικαστικούς αγώνες και τεράστια προσπάθεια να αμυνθούν, ώστε να αποκατασταθεί το κράτος δικαίου στο οποίο όλοι μας προσβλέπουμε και αναμένουμε να λειτουργεί με εποπτεία των αρμόδιων φορέων. Ο συνδυασμός δικαστικών και εξωδικαστικών ενεργειών κρίνεται αναγκαίος και απαραίτητος για το μέγιστο δυνατό αποτέλεσμα αφού, τις περισσότερες φορές, μέσω των δικαστηρίων αποδεικνύεται η καταχρηστικότητα των πιστωτών και οι δεκτές δικαστικές αποφάσεις, υπέρ των δανειοληπτών, ασκούν την κατάλληλη πίεση στις τράπεζες και τα funds, ώστε να συμφωνήσουν σε μία βιώσιμη ρύθμιση.
