Γράφει η Κωνσταντίνα Λεκκάκου, Δικηγόρος – Τραπεζική Διαμεσολαβήτρια
Δικηγορικά γραφεία «Λεκκάκου & Συνεργάτες»
I. Από Εθελοντική Επιλογή σε Πρακτικό Μονόδρομο
Ο ν. 5264/2025 παρουσιάστηκε επίσημα ως εθελοντικό πλαίσιο ευνοϊκής μετατροπής. Στην πράξη ωστόσο αναδεικνύεται μια δομικά διαφορετική λογική: το σύνολο των διαθέσιμων οδών —εξωδικαστικός μηχανισμός, διμερής ρύθμιση, πλατφόρμα κατάταξης —συγκλίνει μονοσήμαντα στο ίδιο αποτέλεσμα: τη μετατροπή του δανείου σε ευρώ με ενσωμάτωση της σωρευμένης συναλλαγματικής ζημίας στο υπολειπόμενο κεφάλαιο.
I.1 Η Ενσωμάτωση της Ζημίας ως Βασικό Ελάττωμα
Η κρίσιμη παράμετρος, που υποεκτιμάται στη δημόσια συζήτηση, είναι η ακόλουθη: η μετατροπή γίνεται με βάση την τρέχουσα ισοτιμία κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης, μειωμένη κατά ποσοστό 15%-50%, αναλόγως κατηγορίας. Αυτό σημαίνει ότι η ισοτιμία αναφοράς δεν είναι η ιστορική ισοτιμία εκταμίευσης (συνήθως 1 EUR ≈ 1,55 CHF περίπου), αλλά η σημερινή ισοτιμία (1 EUR ≈ 0,93 CHF), η οποία αντανακλά ήδη την πλήρη ανατίμηση του CHF. Η «βελτιωμένη ισοτιμία» δεν επαναφέρει τη θέση του δανειολήπτη στο σημείο εκκίνησης, αλλά επιχορηγεί μερικώς μια ζημία που έχει ήδη πλήρως κεφαλαιοποιηθεί σε βάρος του. Το εναπομείναν κεφάλαιο σε ευρώ μετά τη μετατροπή είναι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, σημαντικά υψηλότερο από το αρχικό κεφάλαιο εκταμίευσης σε ευρώ.
I.2 Ο Σχεδιασμός της «Κυκλικής Πίεσης»
Στελέχη της αγοράς επισημαίνουν, ότι ενδέχεται να έχει ουσία για ορισμένους δανειολήπτες με μικρά ποσά καθυστερήσεων να εξισορροπήσουν τη θέση τους σε ενήμερη κατάσταση, ώστε να ενταχθούν στην ειδική κατηγορία αντί του εξωδικαστικού. Η παρατήρηση αυτή, αθωωτική στη διατύπωσή της, αποκαλύπτει παράπλευρα τον σχεδιασμό του συστήματος: κάθε κατηγορία δανειολήπτη — ενήμερος, ελαφρά καθυστερούμενος, βαθιά καθυστερούμενος — διαθέτει διαφορετική τυπικά οδό, πλην όμως με αποκλειστικό προσανατολισμό τη μετατροπή σε ευρώ.
Παράλληλα, τα πιστωτικά ιδρύματα και οι servicers, κατά τις διμερείς διαπραγματεύσεις, δεν προτείνουν εναλλακτικές διευθετήσεις εντός CHF. Σε ό,τι αφορά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, οι ενδιαφερόμενοι έχουν δύο επιλογές: είτε να υποβάλουν αίτηση μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού, οπότε η οφειλή μετατρέπεται σε ευρώ με βάση την τρέχουσα ισοτιμία, είτε να απευθυνθούν στη doValue Greece και να ζητήσουν ρύθμιση στο ελβετικό νόμισμα. Η δεύτερη επιλογή, παρότι τυπικά υπάρχει, δεν συνοδεύεται από κανένα κίνητρο και εκτίθεται πλήρως στον συναλλαγματικό κίνδυνο.
II. Οι Νομικές Συνέπειες της Μετατροπής:
Τρία Επίπεδα Παραίτησης
Το κρισιμότερο, και λιγότερο αναλυόμενο στοιχείο της ρύθμισης είναι η νομική φύση της μετατροπής ως πράξης αναγνώρισης. Η ένταξη στη ρύθμιση επιφέρει σωρευτικά τρία αποτελέσματα:
Πρώτον, αναγνώριση της εγκυρότητας της ρήτρας συναλλαγματικής ισοτιμίας. Ο δανειολήπτης που μετατρέπει αποδέχεται εμπράκτως, ότι η αρχική σύμβαση δεν ήταν καταχρηστική ως προς τον συναλλαγματικό κίνδυνο, στερώντας εαυτόν του κυριότερου επιχειρήματος ενδεχόμενης αγωγής αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Δεύτερον, αποδοχή της σωρευμένης ζημίας ως βάσης υπολογισμού. Το νέο κεφάλαιο σε ευρώ, απορροφά αναδρομικά το σύνολο των συναλλαγματικών διαφορών που έχουν προκύψει από τη σύναψη της σύμβασης.
Τρίτον, για όσους υπαχθούν στη ρύθμιση παύουν οι δικαστικές διεκδικήσεις. Η παύση αυτή δεν αφορά αποκλειστικά μελλοντικές αξιώσεις· επεκτείνεται σε εκκρεμείς υποθέσεις, συμπεριλαμβανομένων αγωγών για καταχρηστικούς όρους βάσει της Οδηγίας 93/13/ΕΟΚ.
Αυτή η τριπλή παραίτηση αποτελεί τον πραγματικό σκοπό της νομοθετικής παρέμβασης: την εξάλειψη της κατηγορίας των δανειοληπτών, που αμφισβητούν δικαστικά την εγκυρότητα της ρήτρας ισοτιμίας. Το νομοτεχνικό επίτευγμα συνίσταται στο ότι αυτή η παραίτηση εμφανίζεται ως εκούσια επιλογή, συνοδευόμενη από οικονομικό κίνητρο.
III. Η Ευρωπαϊκή Διάσταση: Αποτίμηση της Διαδικασίας PETI
III.1 Η Διαδρομή της Αναφοράς
Η Επιτροπή Αναφορών του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου (PETI) αποδέχθηκε θεσμικά την αναφορά εκπροσώπων των δανειοληπτών και προχώρησε στην εξέτασή της, ενώ η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διενήργησε προκαταρκτική αξιολόγηση των σχετικών ισχυρισμών. Η αναφορά αιτούνταν τη διερεύνηση δύο ζητημάτων: (α) ορθής εφαρμογής της Οδηγίας 93/13/ΕΟΚ περί καταχρηστικών όρων, και (β) συμβατότητας του ν. 5264/2025 με το ενωσιακό δίκαιο.
III.2 Το Αποτέλεσμα και οι Περιορισμοί
Στη σχετική γνωμοδότηση της PETI επισημαίνεται ότι «η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θεωρεί πως, βάσει των διαθέσιμων πληροφοριών, δεν μπορεί να διερευνήσει ενδεχόμενη παράβαση της Οδηγίας 93/13/ΕΟΚ, ούτε κατά πόσον υφίσταται συστημική αποτυχία των ελληνικών δικαστηρίων να συμμορφωθούν με το άρθρο 267 παράγραφος 3 ΣΛΕΕ».
Ωστόσο, η ερμηνεία αυτής της απόφασης απαιτεί προσοχή ως προς τη διατύπωσή της. Η Επιτροπή δεν έκρινε ότι δεν υπάρχει παράβαση· έκρινε ότι δεν μπορεί να τη διερευνήσει με τα διαθέσιμα στοιχεία. Η διάκριση είναι νομικά ουσιαστική. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διατηρεί τη δυνατότητα να ζητήσει πληροφορίες ή διευκρινίσεις από τα κράτη μέλη, εφόσον το κρίνει αναγκαίο, βάσει των διαθέσιμων στοιχείων.
Επιπλέον, διευκρινίζεται ότι η αποδοχή μιας αναφοράς από την Επιτροπή Αναφορών δεν συνεπάγεται αυτομάτως την έναρξη έρευνας ή την υποβολή αιτημάτων προς τις εθνικές αρχές. Ο ισχυρισμός λοιπόν, ότι «ο ευρωπαίος επίτροπος διέταξε έλεγχο» δεν ευρίσκει έρεισμα στα επίσημα κείμενα· αυτό που συνέβη ήταν αποδοχή αναφοράς, προκαταρκτική αξιολόγηση και διαπίστωση αδυναμίας διερεύνησης με τα υπάρχοντα δεδομένα.
IV. Η Τρίτη Οδός: Αναχρηματοδότηση με Εφάπαξ Εξόφληση
IV.1 Η Λογική της Στρατηγικής
Για δανειολήπτες με πρόσβαση σε εξωτερική χρηματοδότηση — μέσω νέου στεγαστικού δανείου σε ευρώ με εγγύηση το ίδιο ακίνητο — η εφάπαξ εξόφληση του δανείου CHF αποτελεί δομικά ανώτερη λύση. Η υπεροχή της έναντι των νομοθετικών οδών εδράζεται σε τρεις παραμέτρους:
Παράμετρος 1 —Το κούρεμα της εφάπαξ εξόφλησης. Στις δευτερογενείς αγορές τιτλοποιημένων απαιτήσεων (σχέδιο «Ηρακλής»), οι servicers διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια που έχουν αποκτηθεί σε τιμές σημαντικά κατώτερες της ονομαστικής αξίας. Η εφάπαξ εξόφληση δημιουργεί κίνητρο για αποδοχή ποσού, που μπορεί να υπολείπεται σημαντικά της εκκρεμούς απαίτησης, διότι εξαλείφει το κόστος διαχείρισης, τον κίνδυνο μη αποπληρωμής και την ανάγκη δικαστικής επιδίωξης. Εμπειρικά, τα haircuts σε εφάπαξ διακανονισμούς δανείων CHF μέσω servicers κυμαίνονται σε εύρος σημαντικά ανώτερο των νομοθετικών ανώτατων ορίων (50% επί της ισοτιμίας), ιδίως για παλαιές ρυθμίσεις.
Παράμετρος 2 —Η ρήτρα κουρέματος υφιστάμενων ρυθμίσεων. Κατά κανόνα, δάνεια που έχουν ρυθμιστεί στο παρελθόν σε step-up δόσεις ή σε καθεστώς ειδικού διακανονισμού, φέρουν σε πολλές περιπτώσεις ρήτρα διαγραφής υπολοίπου κατά τη λήξη, εφόσον τηρηθεί η ρύθμιση. Η ένταξη σε νέα νομοθετική ρύθμιση ή σε εξωδικαστικό μηχανισμό επαναφέρει τους όρους από μηδενική βάση, με αποτέλεσμα την απώλεια της δεδουλευμένης ρήτρας κουρέματος — πλεονέκτημα που έχει ήδη «κερδηθεί» μέσω της τήρησης της υφιστάμενης ρύθμισης. Αυτή η απώλεια δεν αναλύεται πουθενά στα επίσημα κείμενα του νόμου.
Παράμετρος 3 —Η διατήρηση των νομικών αξιώσεων. Η αναχρηματοδότηση δεν συνεπάγεται αποδοχή της εγκυρότητας της ρήτρας ισοτιμίας. Η εξόφληση πραγματοποιείται υπό επιφύλαξη ή σε πλαίσιο διακανονισμού που δεν περιλαμβάνει αναγνώριση και παραίτηση από αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού — εφόσον ο διακανονισμός διατυπωθεί νομικά με αυτόν τον τρόπο.
IV.2 Προϋποθέσεις Εφαρμογής
Η στρατηγική αυτή προϋποθέτει: (α) πρόσβαση σε νέα στεγαστική χρηματοδότηση σε ευρώ με ικανοποιητικό loan-to-value επί του ακινήτου εξασφάλισης, (β) ικανοποιητικό εισοδηματικό προφίλ για εξυπηρέτηση του νέου δανείου, και (γ) ιδιωτική νομική διαπραγμάτευση που να διασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαγραφή υπολοίπου ως προϋπόθεση της εφάπαξ εξόφλησης. Η νομική δόμηση της εξόφλησης ως «μερικού διακανονισμού υπό επιφύλαξη» και όχι ως «αποδοχής της πλήρους οφειλής» είναι τεχνικά επίτευξη, αλλά απαιτεί εξειδικευμένη νομική εκπροσώπηση.
V. Ο Υπερήμερος Δανειολήπτης CHF στον Εξωδικαστικό — Η Αναλυτική Τεκμηρίωση της Κανονιστικής Απουσίας
V.1. Το Πρωτογενές Κείμενο: Τι Ορίζει Ρητά ο Νόμος
Η επίσημη σελίδα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα (KEYD) αποτυπώνει με πληρότητα το ισχύον πλαίσιο. Με το άρθρο 128 του ν. 5264/2025 δίνεται η δυνατότητα σε φυσικά πρόσωπα, επιτηδευματίες και ατομικές επιχειρήσεις με οφειλές σε ελβετικό φράγκο, οι οποίες τελούν σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών, να υποβάλουν αίτηση ρύθμισης μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού του ν. 4738/2020. Με την υπαγωγή στη ρύθμιση: το σύνολο της οφειλής μετατρέπεται σε ευρώ με βάση την τρέχουσα ισοτιμία αναφοράς της ΕΚΤ κατά την ημερομηνία αίτησης και εφαρμόζονται οι όροι και τα επιτόκια του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Η φράση «εφαρμόζονται οι όροι και τα επιτόκια του εξωδικαστικού μηχανισμού», χωρίς καμία επιπλέον εξαίρεση ή ειδική παράμετρο, αποτελεί την τεκμηριωμένη επιβεβαίωση: δεν υπάρχει ούτε μία πρόβλεψη στον ν. 5264/2025 που να τροποποιεί τον αλγόριθμο του Εξωδικαστικού, ώστε να λαμβάνει υπόψη τη συναλλαγματική επιβάρυνση.
V.2. Το Πρόσφατο Νομοθετικό Ιστορικό: Ν. 5270/2026
Με το άρθρο 35 του ν. 5270/2026 τροποποιείται το άρθρο 26 του ν. 5143/2024 και διευρύνεται η δυνατότητα υπαγωγής στον εξωδικαστικό μηχανισμό για οφειλές προς Δήμους και τα νομικά τους πρόσωπα. Ο ν. 5270/2026 — η πλέον πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση στο πεδίο — δεν περιέχει καμία ρύθμιση σχετική με τη συναλλαγματική επιβάρυνση στον αλγόριθμο του Εξωδικαστικού για δάνεια CHF. Η τροποποίησή του αφορά αποκλειστικά την επέκταση της πρόσβασης στον μηχανισμό για οφειλές προς ΟΤΑ.
Ο συνολικός έλεγχος των νομοθετικών κειμένων — ν. 5264/2025, ν. 5270/2026 — δεν αναδεικνύει καμία πρόβλεψη που να διαφοροποιεί τη μεταχείριση του υπερήμερου CHF δανειολήπτη ως προς τον υπολογισμό κουρέματος στον Εξωδικαστικό σε σχέση με οποιονδήποτε άλλο υπερήμερο δανειολήπτη σε ευρώ.
V.3. Η Επίσημη Παραδοχή: Το Κούρεμα που Παράγει Ο Αλγόριθμος
Το μέσο κούρεμα οφειλών του Εξωδικαστικού στα στεγαστικά δάνεια είναι 13%. Σημειώνεται ότι το «κούρεμα» του δανείου για ρύθμιση μέσω Εξωδικαστικού Μηχανισμού είναι αυτό που θα προκύψει από τον αλγόριθμο. Η φράση «αυτό που θα προκύψει από τον αλγόριθμο» επαναλαμβάνεται αυτολεξεί σε πολλαπλές επίσημες πηγές ως ερμηνευτική παράμετρος — και αποτελεί de facto ομολογία, ότι δεν υπάρχει ειδική φόρμουλα για CHF.
Ταυτόχρονα, για τους οφειλέτες που έχουν ληξιπρόθεσμη οφειλή άνω των 90 ημερών προς τον πιστωτή και επιθυμούν να ρυθμίσουν την οφειλή τους μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, δεν υπάρχει προθεσμία υποβολής αίτησης. Η απουσία προθεσμίας παρουσιάζεται ως πλεονέκτημα· ωστόσο συνεπάγεται ταυτόχρονα, ότι δεν υπάρχει κανένα επιπλέον κίνητρο ή ειδικός όρος, που να ισχύει εντός συγκεκριμένης προθεσμίας για τον υπερήμερο CHF δανειολήπτη.
V.4. Τι Λαμβάνει Πράγματι ο Υπερήμερος CHF Δανειολήπτης: Πλήρης Απογραφή
Συνοψίζοντας τα επαληθευμένα, η θέση του υπερήμερου CHF δανειολήπτη στον Εξωδικαστικό περιλαμβάνει αποκλειστικά τα εξής:
Τι λαμβάνει ως ειδική πρόβλεψη CHF: Αυτόματη δέσμευση πιστωτών χωρίς δικαίωμα απόρριψης — ευνοϊκό στοιχείο που αφορά αποκλειστικά τη διαδικαστική βεβαιότητα.
Τι λαμβάνει ως κούρεμα: Αυτό που παράγει ο αλγόριθμος βάσει εισοδήματος και περιουσίας, επί οφειλής που έχει ήδη μετατραπεί στην τρέχουσα ισοτιμία CHF/EUR — δηλαδή το ίδιο κούρεμα που θα λάμβανε οποιοσδήποτε υπερήμερος δανειολήπτης σε ευρώ με αντίστοιχο εισοδηματικό/περιουσιακό προφίλ, επί όμως βάσης τεχνητά διογκωμένης κατά το ποσό της συναλλαγματικής ζημίας.
Τι δεν λαμβάνει: Καμία αναγνώριση της αυξημένης οφειλής ως εξωγενούς παράγοντα — καμία ειδική παράμετρο στον αλγόριθμο — καμία «γραμμή» διαγραφής που να αντιστοιχεί στη μεταβολή ισοτιμίας — καμία δυνατότητα κατάταξης σε κατηγορία (1-3), που δίνει έκπτωση επί ισοτιμίας 15%-50%, καθώς αυτές οι κατηγορίες ισχύουν αποκλειστικά για ενήμερους.
V.5. Το Αποδεικτικό Συμπέρασμα
Η έρευνα στο σύνολο του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου — ν. 5264/2025 (άρθρο 128), ν. 5270/2026 (άρθρο 35), και επίσημα κείμενα KEYD — επιβεβαιώνει χωρίς αμφιβολία το ακόλουθο:
Ο υπερήμερος δανειολήπτης CHF λαμβάνει κούρεμα μέσω αλγορίθμου, που σχεδιάστηκε για δάνεια σε ευρώ, εφαρμοζόμενο σε οφειλή η οποία ενσωματώνει πλήρως τη συναλλαγματική ζημία ως «κανονική» υπερχρέωση. Το πλαίσιο δεν περιέχει καμία πρόβλεψη αναγνώρισης, διαχωρισμού ή ειδικής μεταχείρισης της συναλλαγματικής συνιστώσας της οφειλής. Η μόνη ειδική πρόβλεψη για τα CHF στον Εξωδικαστικό είναι η υποχρεωτική δέσμευση πιστωτών — παράμετρος διαδικαστική, όχι ουσιαστική. Η δε ουσιαστική ευνοϊκή ρύθμιση ισοτιμίας (15%-50%) ισχύει μόνο για τους ενήμερους, καθιστώντας τον υπερήμερο δανειολήπτη CHF την κατηγορία με το χειρότερο ουσιαστικό αποτέλεσμα ανά κάθε δανειολήπτη ευρωζώνης.
