Τα δύο βασικά νομοθετήματα που ρυθμίζουν τα θέματα των κοινοχρήστων των πολυκατοικιών είναι
α) ο νόμος 3741/1929 περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
β) το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες
Ένα από τα βασικά θέματα που προκύπτουν για τα κοινόχρηστα είναι για ποια έξοδα είναι υπόχρεος ο ιδιοκτήτης και για ποια ο ενοικιαστής
Καταρχήν είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και τι έχουν συμφωνήσει με το μισθωτήριο – συμφωνητικό που έχουν υπογράψει μεταξύ τους.
Γενικά έχει επικρατήσει ότι τις δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης (έκτακτες δαπάνες) τις χρεώνεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές πάγιες δαπάνες (καθαρισμός, συντηρήσεις, κτλ) ο ενοικιαστής
Ο διαχειριστής πρέπει να χρεώνει τις δαπάνες στο διαμέρισμα σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής του πίνακα της πολυκατοικίας
Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και αν στο συνολικό ποσό περιλαμβάνονται δαπάνες που αφορούν τον ιδιοκτήτη του, τότε το ποσό αυτό αφαιρείται από το επόμενο ενοίκιο.
Πως κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών
Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, κλπ) κατανέμονται σύμφωνα με την αξία του κάθε διαμερίσματος. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας
Συγκεκριμένα το άρθρο 5 του νόμου 3741/1929 έχει ως εξής:
«Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής:
α) Έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων, και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών.
β) Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.
γ) Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ` ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ` ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.»
Στην πράξη συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα «Οριζόντιας Ιδιοκτησίας» του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α.
Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.
Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων δαπανών πληρώνει το κενό διαμέρισμα
Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και στο κενό διαμέρισμα γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας
Γενικά κανένα διαμέρισμα δεν μπορεί να μην πληρώνει κοινόχρηστη δαπάνη με τον ισχυρισμό ότι δεν κάνει χρήση. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι υποχρεωτική
Πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Πως επιβαρύνεται ένα διαμέρισμα που είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση
Σύμφωνα με το παραπάνω ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει απο τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι
Στην πολυκατοικία χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου) και κάποιος ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει
Ισχύει ότι ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει
Ένοικος διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της πολυκατοικίας
Εάν αυτός που δεν πληρώνει είναι ενοικιαστής, τότε υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης. Εάν είναι ιδιοκτήτης τα χρήματα διεκδικούνται δικαστικά
