Σαρωτικούς ελέγχους σε εκατοντάδες ύποπτες μεταβιβάσεις ακινήτων που μπορεί να κρύβουν φοροδιαφυγή εκατομμυρίων ευρώ ξεκινά η ΑΑΔΕ, μετά τη φρενίτιδα που επικρατεί στην κτηματαγορά, καθώς από το 2022 έως σήμερα έχουν αλλάξει χέρια πάνω από 142.000 ακίνητα, με το συνολικό τίμημα να υπερβαίνει τα 13 δισ. ευρώ.
Στο στόχαστρο μπαίνουν αγοραπωλησίες με υψηλό τίμημα ή με μετρητά, μεταβιβάσεις με ενδείξεις εικονικότητας, γονικές παροχές χωρίς επαρκή φορολογική τεκμηρίωση, καθώς και συναλλαγές που έγιναν στο πλαίσιο της της «Golden Visa».
Από «κόσκινο» θα περάσουν επίσης περιπτώσεις με εμφανείς αναντιστοιχίες ανάμεσα στα στοιχεία πληρωμής και τις δηλωθείσες αξίες, κυρίως σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, όπου η τεκμηρίωση της πραγματικής αξίας κρίνεται πιο επισφαλής.
Στο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ προβλέπεται η διενέργεια τουλάχιστον 2.500 ελέγχων μεταβίβασης ακινήτων, με τη βοήθεια συστήματος αυτοματοποιημένης ανάλυσης κινδύνου που αξιοποιεί δεδομένα από την Εφορία, τις τράπεζες, τα συμβολαιογραφικά αρχεία και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ.
Παράλληλα, περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα εξεταστούν για ενδεχόμενη συμμετοχή ή διευκόλυνση ύποπτων υποθέσεων.
Η ΑΑΔΕ επενδύει πλέον σε τεχνολογικά εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης και big data, ώστε να εντοπίζει ύποπτες συναλλαγές πριν παραγραφούν ή χαθούν σε σύνθετα σχήματα μεταβίβασης. Στόχος πέρα από την ενίσχυση των φορολογικών εσόδων είναι η αποτροπή φαινομένων παραβατικότητας, σε μια αγορά όπου οι τιμές ακινήτων καλπάζουν και τα κίνητρα για φορολογική «δημιουργικότητα» αυξάνονται.
Ειδικότερα, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί επικεντρώνονται στις εξής κατηγορίες:
1. Χρυσά συμβόλαια: Οι έλεγχοι θα επικεντρωθούν σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων με τιμές πολύ υψηλότερες από τις αντικειμενικές ή τις συνήθεις εμπορικές στην περιοχή, τα οποία θεωρούνται ύποπτα για ξέπλυμα χρήματος ή προσπάθεια νομιμοποίησης εσόδων αγνώστου προέλευσης. Οι φορολογικές αρχές θα εξετάσουν αν η αξία του ακινήτου ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα ή αν πρόκειται για εικονική υπερτιμολόγηση με στόχο τη μεταφορά κεφαλαίων μέσω real estate.
2. Αγοραπωλησίες με μετρητά: Εξετάζεται αν ο αγοραστής μπορούσε να δικαιολογήσει το τίμημα μέσω δηλωμένων εισοδημάτων, δανεισμού ή τραπεζικών καταθέσεων. Στο στόχαστρο και συναλλαγές όπου το τίμημα καταβλήθηκε χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, πρακτική που θεωρείται «ύποπτη» από την εφορία. Υπενθυμίζεται ότι από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα μετρητά και έγινε υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων.
3. Μεταβιβάσεις ακινήτων με προσωρινές τιμές: Αφορούν περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος ή ακίνητα χωρίς σαφή εκτίμηση, όπου η διαφορά μεταξύ της δηλωμένης αξίας και της προσωρινής τιμής της ΔΟΥ ξεπερνά το 30% ή τις 100.000 ευρώ. Πρόκειται για υποθέσεις με αυξημένες πιθανότητες τεχνητής υποεκτίμησης.
4. Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας: Έλεγχος για το κατά πόσον οι αποδέκτες πληρούσαν πραγματικά τις προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει εισοδήματα, ακίνητη περιουσία και οικογενειακή κατάσταση.
5. Συναλλαγές στο πλαίσιο της «Χρυσής Βίζας»: Ξένοι επενδυτές που αγόρασαν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ προκειμένου να λάβουν άδεια παραμονής στη χώρα. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην προέλευση των κεφαλαίων, στις τιμές πώλησης και στο εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
6. Υποθέσεις ΕΝΦΙΑ: Ελέγχεται αν υφίσταται το απαραίτητο πιστοποιητικό πληρωμής ή απαλλαγής ΕΝΦΙΑ για κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται. Όπου διαπιστώνεται έλλειψη ή παρατυπία, η μεταβίβαση θεωρείται άκυρη για φορολογικούς σκοπούς.
7. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Έλεγχος σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, στις οποίες έχει χορηγηθεί απαλλαγή από τον φόρο βάσει της αξίας του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί αν πληρούνται τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
8. Κληρονομιές: Έλεγχοι σε υποθέσεις κληρονομιών σχετικά με την απαλλαγή από το φόρο κληρονομιάς και συγκεκριμένα εάν η αξία του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο. Σημειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.
9. Ειδικός Φόρος επί των Ακινήτων (ΕΦΑ): Έλεγχος της πληρότητας των δικαιολογητικών για τις περιπτώσεις απαλλαγής από τον φόρο, ο οποίος αφορά ακίνητα που ανήκουν σε υπεράκτιες ή αλλοδαπές εταιρείες.
Υψηλές στροφές
Η επιθετική στρατηγική της Εφορίας δεν είναι τυχαία. Η έκρηξη των αγοραπωλησιών στην κτηματαγορά δημιουργεί εύλογες υποψίες για ενδεχόμενες παραβάσεις, ιδιαίτερα όταν συνδυάζεται με υψηλές τιμές, ξένο χρήμα και επιτάχυνση συναλλαγών για φορολογικούς λόγους. Μόνο στο πρώτο επττάμηνο του 2025, 18.000 ακίνητα άλλαξαν ιδιοκτήτη, με την συνολική αξία να υπερβαίνει τα 1,9 δισ. ευρώ και τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 105.268 ευρώ. Η εικόνα των μεταβιβάσεων περιλαμβάνει από διαμερίσματα και μονοκατοικίες, μέχρι βιομηχανικά ακίνητα, τουριστικές μονάδες, αποθήκες και θέσεις στάθμευσης, αντικατοπτρίζοντας τόσο την ανάγκη στέγασης όσο και την αναζήτηση αποδοτικών επενδύσεων.
Αναλυτικά, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών την περίοδο 2022–2024, μεταβιβάστηκαν 123.151 ακίνητα:
2024: 47.186 ακίνητα, αξίας 4,5 δισ. ευρώ (μέση τιμή: 95.651 ευρώ)
2023: 39.107 ακίνητα, αξίας 4,1 δισ. ευρώ (μέση τιμή: 105.287 ευρώ)
2022: 36.858 ακίνητα, αξίας 2,5 δισ. ευρώ (μέση τιμή: 68.415 ευρώ)
Μάριος Χριστοδούλου
