Σαρωτικές αλλαγές στη διαδικασία απαλλαγής πρώτης κατοικίας από φόρους δρομολογεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, βάζοντας τέλος στο δαιδαλώδη μηχανισμό που ταλαιπωρεί σήμερα χιλιάδες πολίτες.
Από το 2026, η γραφειοκρατία περνά στην ιστορία και οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται με λιγότερα δικαιολογητικά και ταχύτερα, μέσα από ένα ψηφιοποιημένο και απλοποιημένο πλαίσιο.
Η μεταρρύθμιση, που εντάσσεται στον ευρύτερο ψηφιακό επανασχεδιασμό του φορολογικού συστήματος, στοχεύει στην επιτάχυνση των μεταβιβάσεων για όσους αγοράζουν, κληρονομούν ή αποκτούν ακίνητα με γονική παροχή.
Στο υπουργείο βλέπουν τη στέγαση – ιδίως των νέων νοικοκυριών – ως κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, τη στιγμή που η ιδιοκατοίκηση μετατρέπεται σε είδος πολυτελείας λόγω της εκτόξευσης των τιμών και της μείωσης της προσφοράς.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία το 2024, 31.984 ζευγάρια έκαναν χρήση της απαλλαγής, με το κόστος για τον κρατικό προϋπολογισμό να υπερβαίνει τα 2,15 δισ. ευρώ. Την ίδια στιγμή, οι απαλλαγές για κληρονομιές και γονικές παροχές ανήλθαν σε μόλις 7,7 εκατ. ευρώ. Παρά τη δημοφιλία του μέτρου, η τρέχουσα διαδικασία θεωρείται βραδυκίνητη και συχνά αποθαρρυντική, εξαιτίας του πλήθους δικαιολογητικών που απαιτούνται.
Σήμερα, για να απαλλαγεί κάποιος από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής για πρώτη κατοικία, πρέπει να υποβάλει σωρεία εγγράφων – από Ε9 και ΕΝΦΙΑ μέχρι τοπογραφικά, βεβαιώσεις μηχανικού και πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης. Ο κατάλογος φτάνει τα 10 διαφορετικά έγγραφα και κάθε παράλειψη μπορεί να οδηγήσει σε πολύμηνες καθυστερήσεις ή και απώλεια της απαλλαγής.
Η νέα ρύθμιση φιλοδοξεί να περιορίσει τη γραφειοκρατία, αξιοποιώντας τις διαλειτουργικότητες των ψηφιακών υπηρεσιών του Δημοσίου.
Στόχος είναι οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ να αντλούν αυτόματα τις απαραίτητες πληροφορίες χωρίς να απαιτείται ο φορολογούμενος να τις αναζητήσει ή να τις καταθέσει χειροκίνητα.
Η πλήρης μετάβαση στο νέο σύστημα προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί έως τον Νοέμβριο του 2025, ώστε από τις αρχές του 2026 να τεθεί σε πλήρη λειτουργία διευκολύνοντας τόσο τους πολίτες όσο και τους συμβολαιογράφους, που χειρίζονται χιλιάδες υποθέσεις ετησίως.
Η ανάγκη για απλοποίηση γίνεται πιο επιτακτική, καθώς η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα φτάνει σε ιστορικά χαμηλά. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει στο 69,6% πανελλαδικά και στο 64% στην Αθήνα.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν η κατοχή ακινήτου ολοένα πιο επαχθής λόγω ΕΝΦΙΑ, έλλειψης χρηματοδότησης, αυξημένου κόστους συντήρησης και πολύπλοκης διαδικασίας μεταβίβασης, οδηγώντας σε μαζική στροφή προς την ενοικίαση.
Η κατάσταση επιδεινώνεται από την αλματώδη άνοδο των τιμών των ακινήτων.
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Οι νέες κατοικίες (έως 5 ετών) κατέγραψαν αύξηση 8%, ενώ οι παλαιότερες 6%.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, η Θεσσαλονίκη κατέγραψε άνοδο 10%, οι υπόλοιπες περιοχές 8%, οι άλλες μεγάλες πόλεις 7,3% και η Αθήνα 5,5%. Η εικόνα έρχεται να προστεθεί στα ήδη υψηλά επίπεδα του 2024, όταν οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά μέσο όρο 8,9%, έναντι 13,9% το 2023. Για τα νέα διαμερίσματα η άνοδος πέρυσι άγγιξε το 10,2%, ενώ για τα παλαιά το 8,1%.
Τι ισχύει
Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου αποτελεί σημαντικό κίνητρο για την αγορά πρώτης κατοικίας, μειώνοντας το συνολικό κόστος και διευκολύνοντας την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.
Ωστόσο, η απαλλαγή αυτή ισχύει μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Για να δικαιούται κάποιος την απαλλαγή, ο αγοραστής, μαζί με τον/την σύζυγο και τα ανήλικα παιδιά του, δεν πρέπει να κατέχουν ήδη ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.
Επιπλέον, δεν πρέπει να έχουν λάβει ανάλογη απαλλαγή στο παρελθόν, ούτε να έχουν μεταβιβάσει ακίνητο ή οικόπεδο που πληρούσε τις ανάγκες αυτές τα τελευταία πέντε χρόνια.
Απαραίτητη είναι επίσης η μη ύπαρξη συγγένειας μεταξύ αγοραστή και πωλητή, ενώ ο αγοραστής πρέπει να διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα για τουλάχιστον έναν χρόνο ή να έχει πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης εντός δύο ετών από την αγορά.
Το αφορολόγητο όριο για την απαλλαγή εξαρτάται από την οικογενειακή κατάσταση: για άγαμους φτάνει τις 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμους τα 250.000 ευρώ, με προσαυξήσεις 25.000 ευρώ για τα δύο πρώτα παιδιά και 30.000 ευρώ για κάθε επιπλέον.
Για παράδειγμα, ένας έγγαμος αγοραστής με δύο παιδιά επιθυμεί να αγοράσει την πρώτη του κατοικία αξίας 320.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τα ισχύοντα όρια, το αφορολόγητο ποσό ανέρχεται σε 300.000 ευρώ (250.000 ευρώ για τον έγγαμο και επιπλέον 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο παιδιά).
Αυτό σημαίνει ότι δεν θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης για τα πρώτα 300.000 ευρώ της αξίας του ακινήτου.
Για τα υπόλοιπα 20.000 ευρώ θα υπολογιστεί ο φόρος με τον κανονικό συντελεστή, που σήμερα είναι 3%, δηλαδή 600 ευρώ.
Η αίτηση απαλλαγής υποβάλλεται είτε μαζί με τη δήλωση ΦΜΑ είτε μετά τη σύνταξη του συμβολαίου, προτού ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Αν ο φόρος έχει ήδη καταβληθεί, υπάρχει δυνατότητα επιστροφής μετά την έγκριση της αίτησης.
Η απαλλαγή για την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω κληρονομιάς ισχύει για κατοικίες αξίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαυξήσεις ανάλογα με τον αριθμό των ανήλικων τέκνων. Στο ποσό αυτό περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (έως 20 τ.μ.), εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.
Απαλλαγή προβλέπεται επίσης για οικόπεδα αξίας μέχρι 50.000 ευρώ (άγαμοι ή ανήλικοι) και 100.000 ευρώ (έγγαμοι), με αντίστοιχες προσαυξήσεις για τα τέκνα. Η προσαύξηση αυτή ισχύει μόνο όταν ο κληρονόμος αποκτά πλήρη κυριότητα σε μία κατοικία ή οικόπεδο.
Για γονικές παροχές, το αφορολόγητο όριο ανέρχεται στα 800.000 ευρώ, με πρόσθετο αφορολόγητο 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
