Οι ιδιοκτήτες που προσδοκούσαν να «νομιμοποιήσουν» κλειστές πιλοτές ή αυλές σε παλιές πολυκατοικίες βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι με νέα δεδομένα.
Με την απόφαση 1616/2025, η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι, όταν δεν υπάρχει κανονισμός *οροφοκτησίας, η αντίρρηση ακόμη και ενός μόνο συνιδιοκτήτη αρκεί για να σταματήσει κάθε διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων.
Η κρίση αυτή ανατρέπει το μέχρι σήμερα πλαίσιο, όπου ο νόμος 4178/2013 προέβλεπε ότι η πλειοψηφία μπορούσε να αποφασίζει για τη νομιμοποίηση. Το ΣτΕ υπογράμμισε ότι το δικαίωμα ιδιοκτησίας προστατεύεται συνταγματικά και δεν μπορεί να παρακαμφθεί από μια πλειοψηφική απόφαση. Έτσι, η συλλογική τακτοποίηση καθίσταται αδύνατη χωρίς ομοφωνία.
Ποιους αφορά
Η απόφαση αγγίζει κυρίως μικρές, οικογενειακές πολυκατοικίες των δεκαετιών ’60 και ’70, οι οποίες συνήθως δεν διαθέτουν κανονισμό οροφοκτησίας. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι καθημερινές προστριβές μεταξύ συγγενών ή γειτόνων κάνουν την ομοφωνία σχεδόν ανέφικτη.
Αντίθετα, οι μεγαλύτερες οικοδομές που κατασκευάστηκαν από εργολάβους και έχουν τυπικό κανονισμό εξακολουθούν να λειτουργούν με βάση την πλειοψηφία. Εκεί, οι διαδικασίες τακτοποίησης δεν επηρεάζονται.
Οι συνέπειες
Η ΠΟΜΙΔΑ σπεύδει να διευκρινίσει ότι η απόφαση δεν αφορά το σύνολο της αγοράς ακινήτων, αλλά περιορίζεται κυρίως σε παλιές οικοδομές χωρίς κανονισμό. Ωστόσο, για τους ιδιοκτήτες που εμπλέκονται, οι επιπτώσεις είναι σημαντικές:
Οι αιτήσεις για τακτοποίηση παγώνουν.
Τα αυθαίρετα παραμένουν αδήλωτα.
Τα πρόστιμα συνεχίζουν να ισχύουν.
Οι πολυκατοικίες κινδυνεύουν με νέους κύκλους αντιπαράθεσης.
Τι ισχύει πλέον
Με κανονισμό οροφοκτησίας: Η πλειοψηφία εξακολουθεί να αποφασίζει και η τακτοποίηση είναι δυνατή.
Χωρίς κανονισμό: Απαιτείται ομόφωνη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών. Η παραμικρή αντίρρηση αρκεί για να ακυρώσει τη διαδικασία, αφήνοντας τους χώρους εκτεθειμένους σε πρόστιμα και τους ιδιοκτήτες σε αδιέξοδο.
* «Οροφοκτησία» είναι ο νόμιμος θεσμός ιδιοκτησίας όπου διάφορα άτομα/νοικοκυριά κατέχουν ξεχωριστά διαμερίσματα ή ορόφους μιας πολυκατοικίας, ενώ παράλληλα συνιδιοκτούν από κοινού τους κοινούς χώρους και τις εγκαταστάσεις του κτιρίου. Με απλά λόγια: κάθε κάτοχος έχει πλήρη ιδιοκτησία στο δικό του «κουτάκι» (διαμέρισμα) και μαζί με τους υπόλοιπους συνιδιοκτεί και φέρεται ως συνιδιοκτήτης στο υπόλοιπο κτίριο.
Βασικά σημεία — τι σημαίνει πρακτικά
-
Ατομική ιδιοκτησία: Κάθε διαμέρισμα ή κατάστημα ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη του — μπορεί να το πουλήσει, νοικιάσει, κ.λπ.
-
Κοινοχρήστοι χώροι: Σκάλα, ασανσέρ, ταράτσα, υπόγειο, τοίχοι, δομές και εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν όλους είναι κοινόχρηστοι. Οι ιδιοκτήτες συνεισφέρουν στα έξοδά τους.
-
Ποσοστά συνιδιοκτησίας: Κάθε ιδιοκτησία έχει μερίδιο (ποσοστό) στην συνιδιοκτησία των κοινόχρηστων — αυτό καθορίζει και το μερίδιο στα κοινά έξοδα και στις ψήφους.
-
Συνέλευση και διαχείριση: Οι ιδιοκτήτες συνεδριάζουν (γενική συνέλευση) και λαμβάνουν αποφάσεις για συντήρηση, ανακαινίσεις, προϋπολογισμό. Συνήθως υπάρχει διαχειριστής ή διαχειριστική εταιρεία.
-
Έξοδα και ταμεία: Συντήρηση, καθαριότητα, ασφάλεια, έξοδα ασανσέρ, φωτισμός, επισκευές βαρύνουν το σύνολο ανάλογα με τα ποσοστά.
-
Κανόνες χρήσης: Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να μη βλάπτουν τα κοινά, να σέβονται ώρες ησυχίας, και μπορεί να ισχύουν κανόνες για κατοικίδια, μπαλκόνια, αλλαγές όψεων κ.ά.
-
Νομική πλευρά: Η οροφοκτησία συνιστάται/καταχωρείται στο Υποθηκοφυλακείο ή/και στο Κτηματολόγιο και διέπεται από σχετικές διατάξεις του αστικού δικαίου.
Διαφορά από «ολόκληρη ιδιοκτησία κτιρίου»
-
Αν κάποιος έχει ολόκληρο το κτίριο, ελέγχει και τους κοινόχρηστους χώρους αποκλειστικά. Στην οροφοκτησία οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν συλλογικά.
